Razumijevanje brojeva
Ako se upotreba neke imovine koristi za generiranje dohotka od najma ili najma, najčešće se primjenjuje metoda procjene ili vrednovanja dohotka. Neto prihod generiran od strane imovine koristi se u kombinaciji s određenim čimbenicima za izračunavanje njegove vrijednosti na tekućem tržištu ako se proda.
Nije samo ulagači u imovini koji su zainteresirani za neto dobit generiran od strane operacija.
Skoro će uvijek tražiti financiranje, a zajmodavci će pažljivo ispitati podatke o prihodima i troškovima da budu što sigurniji da je njihova investicija zaštićena. Zajmodavci žele vidjeti normalne stanarske zakupnine koje premašuju troškove dovoljno da bi se hipoteke isplatile s profitom za vlasnike.
Korištenje stopa kapitalizacije (kap. Stopa) za procjenu vrijednosti
Pri korištenju stope kapitalizacije kako bi se vrijednost imovine dohotka koristila, upotrebljava se neto prihod od poslovanja nekretnine, a postoji i inverzni odnos između cijene koja traži i stope zatvaranja. Drugim riječima, što je veća stopa kapa, to je niža cijena za molbu.
Korištenje višestrukog iznosa najma za procjenu vrijednosti
Bruto izdvajanje najamnine ili GRM koriste bruto iznajmljivanje imovine, a ne neto prihod iz poslovanja koji se koristi s stopom kapa. Postoje dva načina za izračunavanje, budući da postoji bruto potencijalno dohodak (GPI) i bruto operativni dohodak (GOI).
Kao što se može vidjeti iz izračuna svake od njih, procjena vrijednosti je mnogo bolja koristeći bruto poslovni prihod , jer se uzimaju u obzir gubici za popunjenost i neplaćanje.
Potom treba uzeti u obzir stanje i buduće troškove
Više subjektivno, ali vrlo važno, uzima u obzir stanje imovine.
Budući da niti jedna metoda vrednovanja dohotka ne uzima u obzir stanje imovine i buduće velike troškove popravka u budućnosti, one se moraju uzeti u obzir pri dolasku na konačnu procjenu vrijednosti.
Pri kupnji postojeće imovine, moglo je djelovati vrlo učinkovito, ili bi moglo doći do operativnih problema koji su depresivni neto prihod. Primjerice, kada investitori vrednuju projekt stana, najamnina možda nije renta, a troškovi mogu biti veći ili niži nego što bi trebali biti.
Recimo da stanodavac daje stanarske koncesije nekim stanarima u zamjenu za usluge ili samo zato što su imali problema i stanodavac ih ne želi istjerati. Ili, troškovi popravaka i održavanja bili su niži od norme za slična svojstva. Stanodavac je možda bio naporan za upravne poslove ili jednostavno ne bavi problemima koji dolaze niz cestu zbog lošeg održavanja.
Investitori koji ispituju svaki aspekt operacije mogli su vidjeti priliku jer brojevi stanarine nisu stvarni. Vidjeli su kako bi dobivanje stanara u tim jedinicama s punim trenutnim iznajmljivanjem značajno razlikovalo u neto profitabilnosti pa ih žele kupiti. Mogli bi vidjeti da troškovi imovine nisu onakvi kakvi bi trebali biti, a imovina pada u zapreke pa mogu proći kupnju.
Oštri ulagači i definitivno zajmodavci pažljivo će razdvojiti financije projekta kako bi bili sigurni da su stvarni brojevi ono s čime rade. Iznenađujuće je koliko se manje komercijalnih nekretnina slabo upravlja. Ili su iznajmljivanja preniska, prevelike troškove ili kombinaciju oboje. Investitori koji se zaustavljaju na osnovnim izračunima vrednovanja bez kopanja u najam i troškove često prenose najbolje ponude ili preplatite za svojstva.
Upoznajte metodu dohotka, jer se koristi puno
Ako planirate raditi s klijentima investitora, potrošite znatno vrijeme, ako je potrebno, kako biste naučili metodu vrednovanja prihoda. Ne želite da vaš investitor kupac ili prodavatelj klijenti koriste terminologiju koju ne prepoznajete ili tražite za izračune koje ne možete izvršiti.
Rad s investitorima može biti prilično nagrađivanje, jer je ovo tržište niša na tržištu vrlo aktivno.
Također ćete graditi veliku poslovnu ponavljanja, kao i preporuke od zadovoljnih klijenata investitora.
** Ažuriraj: ažuriram ovaj članak nakon pada tržišta nekretnina i tijekom onoga što izgleda kao početak oporavka. Procjenitelji su postali krajnje konzervativni nakon tržišnih problema i krivi za usporavanje oporavka podcijenjenim svojstvima i korištenjem foreclosures for comparables. Međutim, čini se da se sada vraćaju na jednoličnu kobilicu.