Prodajom zapisa o prodaji nekretnina stručnjak za nekretnine odabire nedavno prodane nekretnine slične imovinskom subjektu i na istom zemljopisnom području. Usporedbom ovih svojstava i prilagođavanjem razlika u značajkama, izrađena je procjena vrijednosti za predmetni entitet.
Međutim, temeljit stručnjak za nekretnine učinit će drugi drugi CMA za prodavatelja ili kupca.
Drugi temeljni CMA uključuje usporedbe s trenutno navedenim sličnim svojstvima u tom području. Upotrebljen je isti postupak, ali s trenutno navedenim svojstvima. To bi omogućilo procjenu trenutnog tržišnog natjecanja i moglo bi dovesti do povećanja ili smanjenja procjene utemeljene na prodanim svojstvima.
Također poznat kao: CMA, analiza usporedivih rezultata
Kvaliteta usporedivih izbora
Odlučujuće za CMA točnost u određivanju tržišne vrijednosti je odabir najboljih usporedivih svojstava. Tri agenta koji odabiru čak i jednu različitu usporedivu od tri ili četiri korištena mogu doći do vrlo različitih vrednovanja. To se događa puno kada prodavatelj kupuje agenta za unos. Dobivaju procjenu vrijednosti od nekoliko agenata i iznenađeni su tim razlikama. Nažalost, često onaj tko im daje najveći broj je onaj tko dobije popis, i obično nije dobar broj.
Postoji nekoliko stvari koje treba uzeti u obzir prilikom odabira comps:
- Kada je nekretnina prodana: prodaja više od dva ili tri mjeseca u prošlosti nije dobra kompresija, posebno u brzim tržištima. Što je prodaja novijeg, manje je vjerojatno da je tržište dostiglo dovoljno da prodajne cijene nekretnina nisu relevantne za vrijeme CMA-e.
- Gdje se nalazi nekretnina: Najbolja situacija je da je dom u istoj podjeli. To nije moguće u mnogim slučajevima, pa je sljedeće razmatranje lociranje komps u istom susjedstvu ili općem području. Kada ne možete dobiti odgovarajuće comps na taj način, vrlo slični domovi u sličnim pododjeljcima u drugim dijelovima grada mogu biti jedini dostupni resurs.
- Karakteristike doma: Kada je u pitanju broj spavaćih soba, kupelji, kvadratura kućanstva, veličina parcele i druge osobine doma, usporedivi domovi trebaju biti što sličniji. Rijetko je, osim u velikim dijelovima kolačića, da ćete sve to usporediti.
Kvaliteta prilagodbi
Ta posljednja stavka iznad nas vodi do rasprave o tome kako nadoknaditi naš izračun za razlike u strukturama. Izrađujemo prilagodbe, poput onih procjenitelja, da prilagodimo prodane cijene usporedivih domova kako bismo bolje odgovarali našem predmetnom vlasništvu.
Drugim riječima, ako imamo 3 spavaće sobe, 2 kupaonice s garažom koja je povezana s dva automobila i 2100 četvornih metara dnevnog prostora, pokušat ćemo pronaći tri ili četiri kompila sa svim takvim značajkama. Međutim, rijetko ćemo, pa ćemo morati prilagoditi svoje prodajne cijene.
- Pretpostavimo da jedan komp ima samo dvije spavaće sobe. Moramo pretpostaviti da bi prodala više novca s tri, tako da ćemo dodati nešto novca natrag do stvarne prodane cijene kako bismo ga prilagodili da smo imali tri spavaće sobe. Isto vrijedi i za kupke i garažne prostore.
- Ako je na drugi način, recimo tri kupaonice kada naš predmet kuće ima samo dvije, onda bi oduzeli vrijednost kupaonice od prodane cijene u naše prilagodbe.
- Ne trebamo ništa učiniti s kvadratnom snimkom sve dok ne napravimo konačni izračun.
Nakon što prilagodimo usporedive cijene prodanih kuća, podijelimo svaku prodanu cijenu četvornih stopa kako bismo dobili prodanu cijenu po kvadratnom stopalu. Prosječimo one za naše tri ili više kompsa kako bismo dobili prosječnu vrijednost po kvadratnom stopalu. Zatim jednostavno umnožimo to kvadratnim snimkama našeg subjekta kako bismo dobili procijenjenu trenutnu tržišnu vrijednost.
Tamo imate veliku sliku o CMA-i, ali ćete poželjeti iskopati i saznati više i prakticirati ih prije nego što ih izvršite za klijente.