Ako ste novi u poslovanju s nekretninama ili novi u tom području, potražite pomoć. CMA nije samo komparativna matematika. Potrebno je temeljito poznavanje dinamike prodaje nekretnina u određenom području kako bi prosudili na temelju prezentiranih podataka. "Nekretnine su lokalne" dobro je poznato citat jer je istina i morate naučiti sve o svom lokalnom tržištu.
Drugim riječima, morate znati nešto o vašem tržištu i zašto domovi u jednom području prodaju drugačije i za višu ili nižu cijenu od usporedivih domova u drugom području.
Samo uspoređivanje brojeva bez znanja o susjedstvu i svojstvima može biti katastrofa. Jedna od najvažnijih aktivnosti u CMA je izbor usporedivih svojstava.
Pažljivo prikupljeni usporedivi svojstva
Prilikom odabira svojstava koje smatrate usporedivima s predmetnim entitetom, važna razmatranja uključuju:
- Statistički, prodaja je daleko iznad ili daleko ispod većine skupine sumnjiva. Vjerojatno postoje valjani razlozi za divergenciju. Ako imate dovoljno nedavnih oglasa, izbacite način previsokog i prevelikom prodajom cijena.
- Provjerite možete li opravdati neželjene oglase. Ako odlučite da usporedivo nije prikladno, imate dobar razlog. Ako vas kasnije zatražite od klijenta zašto niste koristili određeni dom, željet ćete biti u stanju odgovoriti istinito i opravdati svoje postupke.
- Povucite usporediva svojstva s područja objekta objekta ili što je bliže moguće. Ako je nemoguće pronaći dovoljno comps u istom susjedstvu, možda je potrebno koristiti neke od sličnih četvrti u nekom drugom dijelu grada.
- Koristite prodane usporedive proizvode koji nisu prestari. Ostanite u trenutku što je moguće više vremenskih okvira. U brzim tržištima to je lako, ali ne toliko kad je prodaja spor. Ako se morate vratiti više od dva ili tri mjeseca, vjerojatno ćete morati napraviti neke subjektivne prilagodbe za dugo razdoblje. Nije lako jer nema pravilo za to kako to učiniti točno.
- Kad količina dopušta, koristite samo slične vrste gradnje. Primjer bi mogao biti vaš predmetni entitet koji je jedna priča, a mnogi od njih su dvije priče. S našom starom populacijom, mnogi stariji će tražiti jednu priču kući, pa bi to moglo biti više u potražnji
Podešavanje vrijednosti za razlike u svojstvima
Usporedbom sličnih svojstava, uvijek postoje razlike. Obavezno prilagodite procjenu vrijednosti objekta predmeta za njegove razlike u usporedivim svojstvima:
- Dodajte ili oduzmite vrijednost za razliku u veličini parcele ili površine.
- Učinite isto za razlike u značajkama, kao što su spavaće sobe, kupaonice, garaža itd.
- Pogledajte financijske razlike koje su mogle utjecati na cijenu prodaje. Financiranje prodavatelja ponekad može rezultirati višom cijenom plaćenom za imovinu koja nije povezana s njegovom pravom vrijednošću. Imajte na umu da ove moraju biti transakcije "duljine ruke". Ne bi trebalo postojati posebne situacije, obiteljska prodaja, prodaja uznemiravanja itd.
Trenutna analiza konkurentnog tržišta
Potpuno i detaljno izvješće prospektu / klijentu vašeg unosa ne može biti potpun bez slične analize tržišta navedenih svojstava i natjecanja s njihovim domom u to vrijeme. Preporučena cijena popisa može se mijenjati gore ili dolje, ovisno o tome koliko je kuća u to vrijeme navedeno u tom području i njihove cijene popisa.
Znajući da su neki od najviših prodanih računala dolazili iz razdoblja s vrlo niskim oglasnim sredstvom, mogli biste izmijeniti cijenu procjene cijene prema dolje ako trenutačno tržište ima znatno veći oglasni prostor. Idete li u drugom smjeru, ako ima manje domova, možda ćete moći prilagoditi svoju cijenu molbe prema gore.
Rezultati koji se prikazuju u jednostavnom obliku za razumijevanje
Ovo nije promocija za "lijepu". Postoje softverska rješenja za gotovo sve MLS sustave koji proizvode vrlo polirane izvještaje za usporednu analizu tržišta. Vrijednost je u podacima i vašoj interpretaciji. Ne dopustite da glitz "prezentacije" preuzme veću važnost od odabira i interpretacije podataka.