U našoj seriji o povratu ulaganja u iznajmljivanje imovine koristimo primjer četvorke kao našu investiciju. Ovdje možete nabaviti pojedinosti o kupnji , međutim, imajte na umu da je kupnja četiriplexa od 325.000 dolara za najam svih četiri jedinice s punim radnim vremenom.
Uvijek provjerite sve porezne probleme temeljito s računovodstvenim računom za poreze, međutim, IRS će nam općenito omogućiti deprecijaciju vrijednosti strukture na toj nekretnini tijekom razdoblja od 27 i 1/2 godine. To je logično postupanje s činjenicom da se zgrade istroše tijekom vremena ili postanu zastarjele zbog starijih značajki koje više nisu potrebne.
Dakle, imamo nekretninu koja generira 15.192 dolara godišnje u pozitivnom novčanom toku, ali sada možemo nadoknaditi dio tog prihoda za poreze. Depreciramo zgradu oduzimanjem vrijednosti zemljišta i dijeljenjem vrijednosti zgrade za 27,5 godina za godišnju amortizaciju. Izračunavanje amortizacije izgleda ovako:
1. Kupovna cijena - Zemljišna vrijednost = vrijednost zgrade.
2. Vrijednost zgrade / 27,5 = godišnji dopustivi amortizacijski odbitak.
Za naš primjer četverostrukog, pretpostavljamo da je vrijednost pola jutra na kojoj se nalazi iznosi 80.000 USD. Pogledajmo sada naš izračun:
1. 325.000 $ - 80.000 $ = 245.000 $ vrijednost zgrade.
2. 245.000 $ / 27.5 godina = $ 8909 godišnje u amortizaciji.
Bez uzimanja u obzir bilo kojih drugih poreza na imovinu ili hipoteke , već smo smanjili oporezivi dohodak. Budući da želimo pogledati porezne aspekte naše imovine, dodavamo glavnicu i interes za hipoteke koje smo oduzeli za izračun novčanog toka .
Stoga naš novčani tok od 15.192 dolara seže do 34,908 dolara.
$ 15.192 + $ 23.316 - $ 3600 poreza i osiguranja = $ 34.908. To je potencijalna porezna obveza za izravni prihodi od najma, umanjeni za poreze, gubitak radne snage , osiguranje, popravke i izravne troškove. Kasnije ćemo pogledati druge odbitke. Ali evo kako se amortizacija odupire.
- $ 34.908 - $ 8909 amortizacija = $ 25.999.
Zapamtite da nismo potrošili nikakav novac da bismo ostvarili taj odbitak. Još imamo i druge odbitke. Plaćanje još nije izračunato jer moramo razbiti kamate iz kapitala. Ni ta odbitka nije potpuno besplatna vožnja. Kada prodajete nekretninu, morat ćete uzeti u obzir ove odbitke za izračun amortizacije pri izračunu kapitalnih dobitaka za poreze. Međutim, postoje i načini za nadoknađivanje tih poreza, kao i kod 1031 Exchange .
Najam stambenih investicija je vrlo popularan, posebno za nove investitore ili one koji žele mjesečni novčani tok, a ne velika kratkoročna dobit povećava od velikih investicija ili investicija. Ovisno o vašoj dobi i vremenu odlaska u mirovinu, najam ulaganja može vam puno pomoći:
- Približavanje umirovljenja - Kada približite umirovljenju i počnete izračunavati mjesečne prihode s trenutnog tržišta dionica i drugih ulaganja, možda ćete ustanoviti da ne postoji vrlo visoka stopa povrata koja dolazi iz dividendi ili kamata. Ponovno raspoređivanje imovine, možete prodati dionice ili obveznice i premjestiti novac u najam kuće. Postoji li manje rizika ako ulagate mudro, a vraća se veća. Imat ćete više mjesečnih prihoda za financiranje svoje prijeteće mirovine.
- Mladi, ali planiranje - Ovo je stvarno mjesto gdje možete početi graditi stvarno lijepo umirovljenje gotovo bilo gdje i želite živjeti u dobrom životnom stilu. Započnite s kupnjom nekretnina kao najamnina, a počet ćete steći pravednost kako cijenite i plaćate hipoteke. Možete ih zaraditi putem 1031 Exchange i uložiti ih u više stanarine, možda više cijene nego više od njih. Vi ćete izbjeći kapitalne dobitke u rolling up ako to učinite ispravno.
Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje uvijek će biti odličan način ulaganja, jer će uvijek biti iznajmljivači. Stanovništvo i hipoteka pad koji je počeo krajem 2006 pokazuje nam kako je najam nekretnina je postala dobra investicijska praksa. Svi oni ljudi koji su izgubili domove na foreclosure postali su iznajmljivači dok su obnovili svoj kredit i spremili za predujam.
Mlađi su kupci godinama ostavili tržište mnogo godina nakon što su vidjeli kako njihovi stariji roditelji gube svoje domove ili pravednost. Isporučili su veliku potražnju za najamninama. Najam stambenih investicija otporan je na negativne učinke povećanja kamatnih stopa i inflacije. To je sjajan način da razvijate svoje bogatstvo.