Nekretnine investitori, ako je to financijski korisno, mogu preuzeti postojeću hipoteku od prodavatelja pri stjecanju investicijske imovine. Kada se to učini, potrebna je proporcija za preuzetu hipoteku.
Budući da se hipotekarni interes plaća zaostatke, prodavatelj duguje kupcu kamate "do ili kroz" datum zatvaranja, budući da će kupac platiti tu kamatu na sljedeću uplatu nakon zatvaranja.
Kao i kod većine rasprodaja, moramo znati iz ugovora o kupnji hoćemo li se prorating ili closing.
- 1. Izračunajte dane interesa koje prodavatelj duguje kupcu.
- 2. Odredite iznos po danu kamate.
- 3. Pomnožite broj dana za iznos / dan za ukupno.
Učinimo uzorak proporcije. Investitor nekretnina zatvara se na najamninu 16. srpnja. Hipoteka je 257.505 dolara, s kamatnom stopom od 6,75%, a koristimo 365 dana kalendarske godine. Proširit ćemo "kroz" dan zatvaranja. To znači da prodavatelj plaća za dan zatvaranja kamata.
- 1. Dani prodavatelja duguje kupcu 16 za 1. do 16. srpnja.
- 2. $ 257,505 x0,675 = 17381,59 dolara podijeljeno s 365 dana = 47,62 dolara / dan
- 3. $ 47.62 / day interest X 16 days = $ 761.92 od Prodavatelja do Kupca
To bi bio DEBIT prodavaču i CREDIT kupcu.
O prorjenjivanju u transakcijama s nekretninama
Proporcija hipoteke u pretpostavkama zapravo nije toliko uobičajena, jer hipoteka pretpostavke nisu uobičajene.
Postoji nekoliko stavki u zaključnom izvješću, stambene ili komercijalne, za koje je potrebna procijenjena vrijednost novca kako bi se osiguralo da kupac i prodavatelj plaćaju udio na temelju datuma zatvaranja.
Porez na imovinu
Porez na imovinu plaća se u dospjelim nepodmirenim obvezama, što znači za prethodnu godinu. Najčešći je raspored poreza na imovinu jer se porezi obično plaćaju godišnje, a ne mjesečno.
Isto tako, ako postoji hipoteka, vjerojatno postoji mjesečna naplata poreza koji se naplaćuju kako bi bili sigurni da se godišnji naplaćeni iznos može pokriti kada se primi. Na temelju datuma zatvaranja, kupac će dobiti kredit za iznos poreza koji će nastati od tog dana natrag na početak porezne godine. Tada će platiti punu poreznu prijavu kada su dospjele. Prodavatelj će učinkovito plaćati dio godišnjeg poreza kupcu koji će se tada koristiti u poreznom vremenu.
Osiguranje imovine
Kupac će biti odgovoran za osiguranje od dana zatvaranja. Prodavatelj može imati unaprijed plaćeno osiguranje, tako da će dobiti bonus za bilo koji iznos koji su platili pokrivajući dane nakon zatvaranja.
iznajmljuje
To je uobičajeno u apartmanima i obiteljima s više obitelji, ali iznajmljuju se i obiteljske kuće. Zatvaranje bi trebalo biti posljednjeg dana u mjesecu kako bi se izbjegao zahtjev za proporcionalnošću najma . Ako se zatvori primjerice sredinom mjeseca, prodavatelj će već prikupiti iznajmljivanje za cijeli mjesec. Kupac će dobiti kredit za najam od sredine do kraja mjeseca.
Poslovni prostor složeniji
Postoje različiti načini strukturiranja komercijalnih najmova. Neki imaju stanare koji plaćaju dio, ili čak sve, poreza i drugih troškova rada.
Bilo koja od njih mogla bi zahtijevati pro-rating, a za maloprodajni uredski kompleks ili trgovački centar, to bi zahtijevalo izračune za svaki prostor za zakup ako dijelite troškove s stanodavcem.
Već sam spomenuo proporciju komercijalnih zakupnina, pa za veliku maloprodajnu stanu za najamninu, moglo bi biti mnogo tih izračuna. Zato postoje računovođe.
Gotovo bilo koja transakcija nekretnina koja uključuje pre-paid ili post-paid iznose zahtijevat će pro-rating tih stavki na završnoj izjavi. To nije nešto što stručnjak za nekretnine radi, ali mora biti u stanju objasniti mu klijentu kupca ili prodavatelja.