Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine za iznajmljivanje nekretnina , potrebno je mnogo istraživanja. Također biste trebali biti sigurni da ste prikladni za stanodavca i da imate vremena za upravljanje svojstvima. Međutim, sve što se sada zanima, ono što želimo učiniti jest ispitati način na koji nekretnina generira novčani tok od najma .
Za naš primjer upotrebljavamo četverostruk, s tim da je sva četiri odredišta namijenjena najamninu s punim radnim vremenom. Ovo je jednostavan izračun novčanog toka za ilustraciju potencijala nekretnina kao ulaganja. Ključno za to, kao i kod većine investicija, inteligentna i dobro istražena kupnja na prednjem kraju. Pretpostavit ćemo za naš primjer da je ovaj kupac učinio svoje istraživanje i napravio dobar kupiti na našem fourplexu. Evo pojedinosti o kupnji i iznajmljivanju:
- Cijena kupnje četverostrukog iznosa iznosi 325.000 USD.
- Kupac smanjuje 20 posto ili 65 000 dolara, financiranje 260.000 dolara.
- 30-godišnji zajam iznosi 6,5 posto, s principom / kamate od 1,643 dolara mjesečno.
- Porezi i osiguranja pri kupnji iznose 3.600 dolara godišnje, za ukupnu uplatu od 1.943 dolara mjesečno.
Kupac je proveo svoje istraživanje i vidio postojanu potražnju za iznajmljivanjem tih jedinica, od kojih su sve većinu vremena zauzete. Međutim, da budu oprezni u svojim proračunima, izračunat će se 6 posto radnog mjesta i neplaćanje kako bi se predvidio stvarni novčani tok .
Jedinice su identične i iznajmljuju se za $ 900 mjesečno. Pogledajmo kako se naši izračuni razgrađuju:
- Ukupni prihod od najma je 900 X 4 X 12 mjeseci, odnosno 43.200 dolara godišnje.
- Plaćanja su 1.943 dolara x 12 = 23.316 dolara godišnje.
- Prethodni trošak popravka vlasnika u prosjeku je 1700 dolara godišnje.
- Otpuštanje i kreditni gubitak procjenjuje se na 6 posto iznajmljivanja ili 2592 dolara godišnje.
- Vlasnik godišnje troši oko 400 dolara u razne troškove oglašavanja i upravlja vlastitom imovinom.
To su osnovne operativne stavke koje idu u izračun našeg novčanog toka . Uzmimo izračun na dobit:
- Najam prihod - Vacancy loss - Plaćanja - Troškovi = Novčani tok
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 mjesečno u pozitivnom novčanom toku.
Analizirajući vaš povratak kao " gotovinu na uloženi novac ", podijelit ćete stvarnu gotovinsku investiciju od 65.000 dolara u godišnji povrat novca ili 15.192 dolara. Ovo je prinos od 23 posto na vaš novac uložen! Postoji nekoliko investicija koje nude takav povratak.
Novčani tok je funkcija velikog broja ulaza, a bilo koji ili više njih može promijeniti i oštetiti ili poboljšati novčani tijek. Neki su pod utjecajem tržišta i gospodarstva. Ako se veliki lokalni poslodavac zatvori ili pomiče, potražnja za zakupom nekretnina može pasti preko noći. To je nešto što ne možete kontrolirati, ali nadamo se izbjegavajte obavljanjem dubinske analize o zdravlju i planovima lokalnih poslodavaca. Ako su zdravi i profitabilni s dugim zakupom nedavno obnovljeni, vjerojatno ste u dobrom stanju.
Ostali čimbenici koji su izvan vaše kontrole su porezi na nekretnine i osiguranje imovine.
Porezi i premije mogu se povećati, povećati operativne troškove i smanjiti operativni prihod i novčani tijek. Ti negativni čimbenici mogu se nadoknaditi i drugim čimbenicima preko kojih imate neku kontrolu. Možete pronaći načine za smanjenje troškova marketinga, upravljanja i održavanja. Naravno, ako je tržište najamnine jaka, možete povećati iznajmljivanje. To je osjetljiva ravnoteža, jer to može povećati slobodna radna mjesta. Gubitak prihoda od više slobodnih jedinica može lako izbrisati sve dobitke od povećanih rente.
Pogledajte ostatak ove serije ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje kako biste vidjeli ostale načine na koje ovaj primjer nekretnina pruža porezne i druge poticaje i vraća se.