Vrijednost jednaka je neto dobiti iz poslovanja podijeljenom stopom kap
Ako ste investitor za nekretnine i razmišljate o kupnji nekretnine, jedna od prvih stvari koje želite učiniti je odrediti ne samo tržišnu vrijednost te imovine, već i operativne prihode i troškove.
To će vam reći zadovoljava li vaš novčani tijek i ciljeve profitabilnosti. A ako počnete, razumijevanje brzine kapa važna je za vaš budući rast poslovanja.
Određivanje vrijednosti imovine
Najprije morate odrediti neto prihode iz poslovanja (NOI) predmetne imovine koju vi ili vaš klijent razmatra. NOI najamnine je njezin najam manje troškova. Ako je to kompleks apartmana, odredite neto prihod od posudbe nakon što ga održavate.
To može biti malo izazov, jer idealno trebate izjave o prihodima i izdacima od imovine koju bi tek sadašnji vlasnik imao. No, možete također procijeniti NOI umnožavanjem prodajne cijene za stopu velikih i malih slova.
Primjer
Projekt apartmana od šest jedinica mogao bi donijeti 30.000 dolara neto dobiti od najamnina. Odredite stopu velikih i malih slova iz nedavnih, usporedivih, prodanih nekretnina. Sada podijeli taj neto poslovni prihod prema stopi velikih i malih slova da biste dobili trenutnu vrijednost imovine.
Pretpostavimo da je vaše usporedivo vlasništvo prodano za 250.000 USD. Utvrdili ste da je NOI nekretnine nakon odbitka primjenjivih troškova $ 50,000. Podijelite to s prodajnom cijenom od 250.000 USD. Imate stopu velikih i malih slova od 0,2 ili 20 posto.
Ako pretpostavite stopu kapitalizacije od 20 posto. 30.000 USD podijeljeno s 20 posto iznosi 150.000 USD, što bi bila trenutna vrijednost imovine.
Ostali alati
Imajte na umu da to nije jedina metoda za izračunavanje vrijednosti imovine prihoda. To je samo jedan alat u kutiji. Različiti izračuni vrednovanja i financijske uspješnosti koje investitori i stručnjaci za nekretnine koriste u svojim svakodnevnim poslovima imaju neku vrijednost.
Postoje knjige pune kompliciranih izračuna koji se koriste za vrednovanje nekretnina i određivanje izvedbe ulaganja u nekretnine i vlasništva i operacije posudbe. Većina investitora redovito koristi samo pola desetak ovih izračuna za ulaganja u stambene nekretnine. Neki se odnose na veleprodaju, neke za popravke i flip projekte, a još uvijek za iznajmljivanje ulaganja. Neki su korisniji najamninu investitora u određivanju dugoročne izvedbe svojih portfelja.
Investicijsko ulaganje u nekretnine
Cijela nova razina matematike je uključena u ulaganje u komercijalne imovine. Postoje neki vrlo specijalizirani izračuni koji koriste lenders kako bi se utvrdilo hoće li financirati kupnju ili projekt. Dobro je znati o njima jer mnogi vrlo uspješni stambeni investitori evoluiraju u ulaganje više obiteljskih i poslovnih nekretnina.
Odabir koji izračun vrijednosti i koristi za korištenje ovisi o vašim ciljevima i vrsti vlasništva.
Ako ste investitor koji kupuje nekretnine za najam jednosobnih, koristit ćete neke izračune, ali vjerojatno nećete biti zainteresirani za stopu kapanja i druge izračune s više obitelji.
Iznajmljivanje ulaganja u nekretnine
Početak uspješne investicijske strategije ulaganja u nekretnine je precizna procjena iznosa najma za buduće nekretnine. Kada posjedujete najam nekretnina, neto prinos najma govori koliko dobro vaša investicija radi ne samo s faktorima tržišta i iznajmljivanjem, već i s vašim troškovima, uključujući upravljanje i održavanje.
Donja linija
Oni koji ulažu u nekretnine putem nekretnina za proizvodnju prihoda trebaju imati metodu za određivanje vrijednosti nekretnina koje razmišljaju o kupnji. Kapetne stope su naširoko koristi u komercijalnim i multi-obiteljskim procjenama vlasništva i profitabilnosti.
Mogu se koristiti za određivanje dobre prodajne cijene za imovinu - ili s druge strane, vrijednost navedene imovine u odnosu na početnu cijenu.
Kao stručnjak za nekretnine koji služi investicijskim klijentima, trebali biste biti vrlo upoznati sa svim metodama vrednovanja prihoda. Ako radite sve svoje održavanje i upravljanje nekretninama, možda nećete imati nikakvih troškova, osim materijala ako ne cijenite svoj posao. Međutim, mnogo je vjerojatnije da ćete imati više troškova i vaš neto prihod od poslovanja je broj koji ćete dobiti nakon svih tih odbitaka troškova.