Osim izračunavanja prvogodišnjeg povrata na kapital , investitor nekretnina možda želi znati svoj povrat na kapital kako je projiciran za buduće godine ili kao iskusni nakon prve godine.
To bi moglo biti važno, kao što je nekad imovina bila cijenjena i hipoteka je nešto isplaćena, iznos investiranog kapitala u toj se točki može bolje koristiti negdje drugdje, ako trenutni prinos na kapital je nizak.
- Teškoća: Jednostavno
- Potrebno vrijeme: 10 minuta
Evo kako
- Dohvatite što je točnije moguće procjenu trenutne ili projicirane vrijednosti entiteta. Za ovaj primjer koristit ćemo 510.000 USD kao vrijednost entiteta.
- Utvrdite isplatu hipoteke. Pretpostavimo da je hipoteka na našem primjeru 375.000 dolara.
- Zatim izračunajte novčani tijek nakon poreza (CFAT) . Upotrijebit ćemo 17.000 USD.
- Naš Return of Equity je CFC / (vrijednost - isplata):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 ili 12,6% je naš Return on Equity
Savjet
- U ovom primjeru, povrat na kapital izgleda sjajno u usporedbi s prevladavajućim kamatnim stopama. Međutim, ako je hipoteka bila isplaćena više i vrijednost je porasla više, rezultat bi mogao biti pola ili 6%.
U tom slučaju, moguće je da će prodaja imovine i ulaganje u drugu biti pametniji zbog boljeg ROE-a na novoj imovini.
Pogledajmo ROI u ulaganju u nekretnine za iznajmljivanje
Postoje neki vrlo dobri razlozi zašto investitori smatraju da pokretna imovina s tržišta dionica i obveznica na nekretnine može dramatično povećati svoj ROI, povrat ulaganja.
Pogledajmo ono što čini nekretninu toliko unosan:
- Osiguravajuće: To je materijalna imovina koju zapravo osiguravate od gubitka. Ako je oštećen ili uništen, dobivate naknadu. Ako posjedujete dionice i tvrtka bankrotira ili ima loše vijesti o zaradi i vaše cijene dionica kolaps, to je pauze.
- Finite: Mogu nastaviti tiskati i izdavati dionice dionica u tvrtki, ali postoji samo toliko nekretnina na svijetu. Da, možete graditi nešto na njemu, ali to je još uvijek jedinstvena jedinstvena zemlja.
- Porezne pogodnosti za kapitalne dobitke: Vaša dobit kada se dionice prodaju realizira se u godini kada se prodaje, bez izuzetaka. Možete koristiti 1031 Tax Deferred Exchange od IRS-a da odgodi porez na kapitalne dobitke na dobit od prodaje nekretnina. Zapravo, možete ga odgoditi zauvijek! Ako ste tijekom godina razvili svoj portfelj pomoću 1031 razmjene, ne plaćate porez na kapitalne dobitke. Ako prođete, tvoji nasljednici nasljeđuju imovinu po svojoj sadašnjoj stečenoj vrijednosti, a svi oni kapitalni dobici tek odlaze! Da, na neki način to možeš uzeti sa sobom.
- Novčani tijek i procjena vrijednosti: Nekretnine tijekom vremena pokazale su se porastu, iako se na putu nalaze štucanje. Dakle, posjedovanje zakupnine, dobivate kapital kroz zahvalnost i iznajmljujete ga iznad troškova za pozitivan mjesečni novčani tok.
- Rast donošenja kapitala kroz plaćanje hipoteke: Plaćate to hipotekom svakog mjeseca, a dio toga ide na pravednost. Stvarate vrijednost imovine na koju se možete posuditi po vrlo povoljnim cijenama.
- Odbitak za velike troškove : Obračunate troškove upravljanja, održavanja i operativnih troškova, kao i poreza na promet nekretnina od prihoda ili čak prihoda od drugih investicija.
- Amortizacija je dar: možete depreciirati vrijednost strukture (ne zemljišta) preko 27,5 godina. Ovo nije novac koji ste potrošili, ali svake godine dobivate otpisu od dolara za dolar od dohotka za amortizaciju.
- Izvrsni mali rizik: Koristeći hipoteke, možete iskoristiti 80% ili više troškova otkupa nekretnine za najam. Zašto potrošiti 200.000 dolara za kupnju jedne gotovine u zemlji kada možete kupiti četiri od njih s plaćanjem unaprijed i staviti ta četiri novčana tijeka u banku svaki mjesec?