Savjeti za brzu i profitabilnu prodaju
kancelarijski posao
Izvješće o prihodima i rashodima: Želite biti sigurni da imate sve svoje financijske informacije kako biste prije postavili svoj najam za prodaju.
Pripremanje izvješća o prihodima i rashodima pružit će vam, i svakom potencijalnom kupcu, bolju sliku vrijednosti vaše imovine.
Dohodak: Uključen u ovaj prihod i izvješće o troškovima, zabilježit ćete sve prihode koje je imovina primila na mjesečnoj i godišnjoj osnovi. To bi moglo uključivati mjesečne najamnine stanara, kao i svaku dodatnu najam od parkirnih mjesta, upotrebe perilice i sušilice ili plaćanja ako ste dovoljno sretni da imate svoju zgradu plakate ili mobitel.
Troškovi: Izvještaj o prihodima i rashodima mora uključivati i novac koji trošite za godinu dana. To bi moglo uključivati:
- Porez na imovinu
- Osiguranje plaćanja
- Naknada za vodu i kanalizaciju: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Troškovi električne energije: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Platni promet: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Troškovi nafte: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Održavanje : Većina investitora i / ili Realtors procjenjuje postotak za održavanje. Tradicionalno, taj je iznos pet posto bruto poslovnog dohotka . Troškovi održavanja razlikovat će se ovisno o veličini imovine, starosti imovine i količini vanjskog prostora. Može uključivati stvari kao što su troškovi uređenja okoliša, troškovi popravljanja ili zamjene zastarjelih ili nedostatnih čvora, bravica vrata, prozora, puknutih pločica, propuštanja vodova, krovnih cijevi ili nejasnih ograda.
- Troškovi natječaja: Većina investitora će također uzeti u obzir i faktor slobodnog radnog mjesta. Ovisno o vrsti imovine, možete očekivati taj broj između pet i deset posto bruto operativnog dohotka. Troškovi natječaja mogu uključivati troškove prodaje nekretnine , kao što su postavljanje oglasa za vaš najam i troškovi održavanja imovine , poput poreza i osiguranja.
Prikupiti dokumente koji se odnose na prihode, rashode i upravljanje imovinom
Stavke iz Izvješća o prihodima i rashodima : Prije nego što stavite svoj najam za prodaju, poželjet ćete pronaći tiskane primjerke stavki koje ste uključili u izvješće o prihodima i troškovima. Vi ćete htjeti prikupiti ove izjave iz prethodne godine. To može uključivati sve račune komunalnih usluga, izjave o osiguranju, porez na imovinu, hipoteke, plaćanja najma, troškove održavanja i tako dalje.
Trebali biste skenirati sve ove potvrde u računalo tako da im također imate i digitalnu kopiju. To će olakšati slanje stavke potencijalnom kupcu, odvjetniku ili agenciji, ako se to od vas zatraži, budući da ga već imate elektronski.
Kopije svih primjenjivih najmova: Želite prikupiti kopije svih ugovora o zakupu za postojeće stanare. Ovo će se koristiti za provjeru tekuće plaće najma , kao i duljinu najma.
Popis nedavnih poboljšanja imovine: trebali biste sastaviti popis svih poboljšanja koja ste napravili na imovini posljednjih godina. Na primjer, jeste li stavili novi krov, zamijenili peć ili obnovili kuhinju? Također ćete htjeti uključiti približan datum koji je obavljen, a možda i približnu vrijednost poboljšanja.
Na popisu poboljšanja trebate dodati opisne pridjeve. Na primjer, umjesto da kažem, obnovljena kuhinja, možda će biti privlačnija reći, obnovljena kuhinja, uključujući ormare sa sivim škriljevcima, polarnim bijelim granitom i odbacivanjem podzemne podzemne željeznice.
Osim toga, trebali biste pronaći i dokaze o tome koji je posao obavljen. To bi moglo biti primjerak faktura, ugovora o radu ili drugih potvrda.
Često će Realtor upotrebljavati ovaj popis poboljšanja prilikom sastavljanja pojedinosti unosa za vaš entitet. Zbog toga bi ovaj popis trebao biti što potpuniji.
Kopije bilo koje dozvole: prva stvar koju želite učiniti je osigurati da nema otvorenih dozvola na vašem posjedu. Ovisno o vašem gradu, možete to učiniti osobno, putem telefona ili putem interneta. To je poznato kao otvoreni zahtjev za javni zapis.
Ako postoje otvorene dozvole na imovini, vjerojatno ćete ih morati zatvoriti prije prodaje. Morat ćete utvrditi koji se posao treba dovršiti, zaposliti licenciranog izvođača za dovršenje posla, potom imati inspektora iz grada i potvrditi je li posao obavljen tako da mogu zatvoriti dozvolu.
Trebali biste prikupiti ili dobiti kopije svih dozvola za bilo koji posao koji je ikada dovršen na posjedu. Vaš grad bi trebao biti u mogućnosti pružiti Vam kopije svih dozvola snimljenih za tu imovinu.
Odredite profitni potencijal
Trebate procijeniti svoje financije kako biste dobili bodove koliko novca možete potencijalno ostvariti ako prodate svoju imovinu.
1. Koliko dugujete Vašoj hipoteku? Imate li ikakve kazne za plaćanje unaprijed?
2. Znati troškove zatvaranja za koje ćete biti odgovorni za prodaju vaše imovine. To bi moglo uključivati porez na promet nekretnina pri prodaji, proviziju za prodaju nekretnina, naknade za snimanje i odvjetničke troškove.
3. Znati što je vaše porezne osnovice za imovinu, tako da znate koliko poreza ćete dugovati. Razgovarajte s računovođom kako biste utvrdili koja je vaša porezna osnovica.
Općenito, vaša osnova bit će svi troškovi koji su otišli u imovinu koja nije bila otpisana u određenoj godini, kao što su kupovna cijena, troškovi zatvaranja i poboljšanja, umanjeno za iznos koji ste tijekom godina iscrpili u amortizaciji .
4. Znati što je gruba tržišna vrijednost vaše imovine. Trebali biste pronaći dva ili tri usporediva svojstva koja su prodala u vašem području u prošloj godini. Te brojeve možete koristiti da biste dobili grubu predodžbu o cjenovnom rasponu u kojem bi vaša nekretnina trebala prodavati.
5. Uzmite si grubu tržišnu vrijednost vaše imovine, umanjenu za iznos koji ste ostavili na vašoj hipoteku, umanjeni za troškove zatvaranja prodaje vaše imovine kako biste utvrdili koliko novca želite otići na prodaju.
6. Tada morate utvrditi koliko novaca ćete dugovati porezima na kapitalnu dobit. Da biste to učinili, poduzet ćete cijenu prodaje vaše imovine umanjenom poreznom osnovom koju ste izračunali. Taj iznos će odrediti što dugujete za poreze na kapitalne dobitke. Pobrinite se da razgovarate sa svojim računovođom, jer mogu postojati scenariji u kojima ćete hodati s vrlo malo novca na prodaju, ali znatno više dugujete porezima na kapitalne dobitke zbog amortizacijske otpremnice preuzete tijekom vlasništva nad imovinom.
Održavanje
Odgođeno održavanje: Prije prodaje, htijenje ištanje da biste dobili vaše imovine izgleda što je bolje moguće. Ovo je vrijeme za rješavanje problema s održavanjem koje ste odgodili. To može uključivati slikanje zajedničkih površina, poboljšanje uređenja okoliša ili uklanjanje žalbe, pričvršćivanje vodenih toaleta ili manjih kapanja u slavinama.
Poboljšanja kapitala : Također morate utvrditi hoće li se izvršiti kapitalno poboljšanje prije prodaje vrijedi. Hoće li poboljšanje proizvesti veći povratak nego što to košta? Na primjer, možete li staviti novi krov na imovinu za manje od tržišne stope?
Ima li smisla uložiti više novca u nekretnine? Ako ne napravite takva poboljšanja, hoće li smanjiti mogućnost prodaje? Hoće li loš krov, truli palubi ili rupe u zidovima odvratiti nekoga od kupnje imovine?
Opći savjeti
Obavijestite stanare: Kada je vaš najam nekretnine zapravo na tržištu, potencijalni kupci moraju imati mogućnost unijeti barem jednu jedinicu za iznajmljivanje kad pregledavaju imovinu. Stoga ćete morati utvrditi kako i kada ćete obavijestiti stanare da stavljate nekretninu na prodaju. Ovisno o veličini vaše imovine, možda nećete morati obavijestiti sve stanare o svojoj namjeri da proda tu imovinu. Morat ćete samo obavijestiti stanare čiji stan želite pokazati potencijalnim kupcima.
Ponekad se stanari boje kada čuju da imovina ide na prodaju. Oni se brinu da će biti raseljeni kada se prodaju. Također se brinu kako će novi stanodavac upravljati imovinom. Neki stanari također će ovo koristiti kao priliku da se otvore protiv stanodavca za razumnim i nerazumnim pitanjima, stoga budite oprezni o tome da stanari budu u interakciji s potencijalnim kupcima.
Ispunite bilo koju slobodna radna mjesta: prije prodaje, idealno ćete imati 100 posto popunjenosti na vašem posjedu. Ako imate slobodno mjesto, ne skidajte kutove da biste brzo i brzo ispunili radno mjesto. Pazite da i dalje slijedite cijeli proces skeniranja .
Ako vaša imovina ne proda brzo, ostat ćete bez bilo kojeg stanara koji ste postavili u posjed. Također ne želite postavljati problem stanara u nekretnine koji mogu oštetiti imovinu u vrijeme kada treba izgledati najbolje. Bolje je imati slobodnu jedinicu nego onu koja je zauzeta lošim stanarom.
Intervju Realtors : Trebat ćete pronaći agenta za popis vašeg najam nekretnina s. Ako već imate neku pravnu osobu s kojom ste radili u prošlosti i osjećate se ugodno, onda ste svi postavljeni.
Inače, morat ćete razgovarati s nekoliko Realtora. Važno je potražiti Realtors koji su specijalizirani za vrstu nekretnine i područje na kojem prodajete. Jedinstvene obiteljske kuće ili stanovi možda ne trebaju nekoga tako specijaliziranog, ali za multifamilije, maloprodajnu imovinu, mješovitu imovinu ili druge još jedinstvene investicije, želite potražiti nekoga tko ima uspjeha u prodaji tipa nekretnine koju pokušavate prodati. Razmislite o tome na isti način na koji se odvjetnici specijaliziraju na određenim područjima kao što su razvod, porezni apel ili korporativni zakon.
Kada ga staviti na tržište? Ulaganja u nekretnine ne slijede ista pravila kao što su prodaja primarnih rezidencija vlasnicima kuća. Uobičajeno stambeno tržište je najjače u proljeće, jer obitelji nastoje ući u svoje nove domove prije nove školske godine.
Općenito, možete staviti ulaganja u nekretnine za prodaju u bilo koje doba godine. Možda ćete vidjeti nižu aktivnost tijekom blagdana ili u ljetnim mjesecima.