Otkazivanje zakupa
Mnogi zakupovi nekretnina omogućuju vlasniku zgrade da otkazuje zakup ako zgrada postane djelomično ili potpuno nepodrživa zbog fizičkog gubitka.
Stanodavac može imati pravo raskinuti ugovor o najmu čak i ako nije oštećen dio zgrade zauzetog od stanara. Ako je zgrada potpuno uništena, stanodavac može imati mogućnost, ali ne i obvezu, obnoviti strukturu. Stanodavac ne smije biti dužan popraviti ili zamijeniti teško oštećenu građevinu osim i dok ne primi isplatu osiguranja.
Kao što pokazuje sljedeći primjer, otkaz najma može ozbiljno utjecati na malu tvrtku koja plaća manje od trenutka za najam. Također pokazuje važnost pokrivenosti kamatama na leasing.
Primjer
Floyd posjeduje Fantastic Flooring, tvrtku koja prodaje tepih i druge podne obloge iz skladišta. Tvrtka daje najam polovice skladišta od 20.000 četvornih metara od Peerless Properties. Trenutačno plaća $ .50 kvadratna stopa za 10.000 četvornih metara ili 5.000 USD mjesečno. Najamnina skladišta iznosi $ .75 kvadratna stopa ili $ 7.500 mjesečno.
Vrijednost iznajmljivanja znači iznajmljivanje koje stanodavac može naplatiti po tržišnim cijenama.
Floyd je pregovarao o svom zakupu prije dvije godine, kada su cijene najma na njegovom području bile depresivne. Najamnine se od tada ponovno oporavile, ali zakup Floyda neće isteći već tri godine. Ako Floyd izgubi svoj zakup, njegova će tvrtka morati iznajmiti još jednu nekretninu po tržišnim cijenama.
Pod novim zakupom, tvrtka će vjerojatno platiti dodatnih 2.500 dolara više mjesečno, ili 30.000 dolara godišnje, za najam. Ako je tvrtka danas izgubila ugovor o zakupu, tijekom sljedećih tri godine moglo bi nastati dodatni trošak od 90.000 dolara.
Floyd je dodao nekoliko poboljšanja i poboljšanja u skladište otkad je započeo njegov zakup. To uključuje novo osvjetljenje, prilagođene police i nadogradnje na utovarno pristanište. Poboljšanja su sada dio zgrade. Floyd ih ne posjeduje, ali imat će interes za njih za ostatak zakupa.
Kasno jedne noći, neispravni ožičenje izaziva požar koji ozbiljno ošteti zgradu. Osim nekih manjih dima na podne materijale, dio skladišta zauzetog od Fantastic Flooringa ne utječe na vatru. Ipak, Peerless Properties otkazuje Floydovu zakup. Fantastičan parket je osiguran za štetu njegovih podnih materijala prema svojoj poslovnoj imovinskoj politici . Međutim, fantastičan parket nema pokrivenost zbog ekonomskog gubitka koji će pretrpjeti zbog gubitka najma. Tvrtka također nema pokriće za gubitak korištenja poboljšanja koja je napravila u zgradi. Ove stavke nisu bile oštećene pa gubitak korištenja nije pokriven pod osiguravajućim društvima .
Floyd je mogao zaštititi svoje poslovanje od financijskih gubitaka koji proizlaze iz otkazivanja najma kupnjom pokrivenosti kamatama na leasing. Ova se pokrivenost može dodati u pravila o komercijalnoj imovini putem posebnog obrasca.
Osiguranje kamata na osnovi leasinga
Iznos osiguranja od kamata pokriva financijski gubitak koji ste podnijeli zbog otkazivanja vašeg najma. Da bi pokriven gubitak mora biti rezultat izravnog fizičkog gubitka (ili oštećenja) imovine u prostorijama opisanim u deklaracijama. Nadalje, šteta mora proizaći iz osiguranja pod vašim pravilima .
Pokrivenost kamatama na osnovi leasinga može uključivati bilo što od sljedećeg ako je ograničenje osiguranja prikazano u rasporedu pokrića:
- Iznajmljivanje stanarskih kamata To je razlika između mjesečne najamnine koju plaćate i najamnine nekretnine (stopa iznajmljivanja tržišta). U prethodnom primjeru, nagrada za najam stanara za Fantastic Flooring je 2.500 USD (7.500 $ minus $ 5.000).
- Bonus plaćanja Ovo je neamortizirani dio gotovinskog bonusa koji ste platili za dobivanje najma i koji vam se neće vratiti. Primjerice, plaćali ste iznajmljivaču bonus od 5,000 USD kako biste osigurali trogodišnji najam umjesto petogodišnjeg zakupa.
- Poboljšanja i poboljšanja Vaša tvrtka možda je poboljšala vašu nekretninu koju ne možete legalno ukloniti. Kamata pokrivenih leasingom uključuje neamortizirani dio uplata koje ste izvršili za poboljšanja. Ne uključuje vrijednost poboljšanja koja su obuhvaćena drugim osiguranjem.
- Prepaid Rent Ovo je neamortizirani dio najamnine koju ste platili unaprijed, a koji vam neće biti vraćen. Na primjer, plaćali ste unaprijed najamninu od tri mjeseca kada ste unajmili svoju imovinu.
Neto kamatna stopa
Pod pokrivenost kamatama na zakupninu, granica osiguranja iskazuje se u smislu neto kamata . Ako je vaš zakup otkazan, najviše vašeg osiguravatelja će platiti za gubitak je vaš neto zakupnina kamata u vrijeme nastanka gubitka. Interes neto zakupnina uključuje dvije komponente.
Kamata za zakup stanara (TLI) To predstavlja prednost koju ćete dobiti iz povoljnog zakupa tijekom preostalih mjeseci. TLI je sadašnja vrijednost vašeg bruto interesa za zakup . Izračunava se množenjem kamate za bruto iznajmljivanje prema važećem faktoru kamate u zakupu. Vaša kamata za bruto iznajmljivanje je razlika između iznosa najma vašeg prostora i najamnine koju plaćate svaki mjesec. Na primjer, pretpostavimo da je tržišna stopa za najam $ 5.000 mjesečno, a vaša tvrtka trenutno plaća 3.500 dolara. Vaša bruto kamata u zakupu iznosi 1.500 USD ($ 5.000 minus $ 3.500).
Faktor interesa za zakup proizlazi iz tablice koja se prilaže vašoj politici . Čimbenici se razlikuju ovisno o prevladavajućoj kamatnoj stopi i preostalim mjesecima u zakupu. Na primjer, pretpostavimo da imate preostalo 36 mjeseci u zakupu. Ako prevladavajuća kamatna stopa iznosi 5 posto, faktor kamate u zakupu iznosi 33.4213. Vaša neto kamata iznosi 1.500 X 33.4213 ili 50.132.
Mjesečni kamatni interesi (MLI) Mjesečna kamata po leasingu odražava mjesečni trošak plaćanja bonusa, poboljšanja i poboljšanja te prepaid najamnine. Ove se stavke neće primjenjivati ako unaprijed niste uplatili bonuse, poboljšanja ili plaćenu najamninu. Ako želite osigurati te troškove, mjesečna kamata po leasingu mora se izračunati zasebno. Za svaku stavku vaš originalni trošak podijeljen je s brojem preostalih mjeseci u vašem zakupu kada ste izvršili izdatak. Na primjer, pretpostavimo da je šest mjeseci u vašem 36-mjesečnom zakupu potrošeno 25.000 dolara za poboljšanja. Vaš MLI je $ 25,000 / 30 ili 833.
Neto kamata po leasingu
Ograničenje prikazano na vašem pravilu za pokriće kamate u zakupu zbroj je iznosa zakupnine vašeg stanara i vašeg mjesečnog iznosa najma na datum početka vašeg pravila. Na primjer, ako vaš TLI iznosi 1.500 USD, a vaš MLI 833 $, neto kamata za zakup u početku iznosi 2.333 USD. To je najviše vaš osiguravatelj će platiti po pokrivenosti kamate ako je vaš zakup otkazan na datum početka vašeg pravila.
Vaša neto zakupna kamata smanjuje se svaki mjesec tijekom trajanja vaše politike. Ako je vaš zakup otkazan, najviše će vaš osiguravatelj platiti pokrivenost kamatama na zakupninu je vaš neto zakupnina u trenutku nastanka gubitka . Vaš osiguravatelj će izračunati Vašu neto kamatu po najmu dodavanjem sljedećeg:
- Vaš bruto zakupnina pomnožen s faktorom kamate u zakupu za preostale mjesece zakupa u trenutku nastanka gubitka
- Mjesečna mjesečna kamata pomnožena s preostalim mjesecima vašeg zakupa u trenutku nastanka gubitka