Poboljšanja i poboljšanja stanara

Mnogi poduzetnici nadograđuju zgrade koje iznajmljuju od stanodavca. U osiguranju od komercijalnih nekretnina , ove nadogradnje se nazivaju poboljšanja stanara i poboljšanja ili TIBs.

Postanite dio zgrade

Stanarima poboljšanja i poboljšanja plaća stanar, ali postaje dio zgrade. Osim ako ugovor ne odredi drukčije, stanodavac obično dobiva vlasništvo nad nadogradnjama nakon što su instalirani.

Stanar održava osiguran interes za korištenje poboljšanja. Interes stanara na imovini prestaje kada se zakup prestaje i stanar se pomiče. Sljedeći primjer pokazuje neke poboljšanja koje stanar može učiniti.

Primjer

Larry posjeduje Luxury Leathers, trgovinu kožnim namirnicama koja se nalazi u trgovačkom centru. Larry upravlja svojim poslovanjem iz maloprodajnog prostora koji iznajmljuje od vlasnika trgovačkog centra, Shopping Centers Inc. Larry je napravio razna poboljšanja u svom prostoru za iznajmljivanje otkada se luksuzni Leathers preselio u njega prije dvije godine. To uključuje novu rasvjetu, novu tepihu i mali ured Larry izgrađen iza trgovine.

Najam između Larryja i njegovog stanodavca navodi da sva poboljšanja koja Larry ulazi u zgradu tijekom trajanja najma postaju vlasništvo stanodavca u vrijeme kada su instalirani. Završene TIB-ove osiguravaju stanodavac. Trgovački centri dd

osigurala je zgradu pod poslovnom politikom imovine. Pravila automatski pokrivaju sva poboljšanja u zgradi koja su izrađena tijekom razdoblja pravila.

Larry zna da će sve TIBs koje instalira postati vlasništvo njegovog stanodavca. Ipak, Larry će koristiti ta poboljšanja za ostatak svog zakupa.

Larry je mogao izgubiti interes za upotrebu ako su TIB-ovi oštećeni ili uništeni požarom ili drugom opasnošću. Srećom, Larry može osigurati njegov interes za poboljšanjima u okviru politike komercijalne imovine.

Značenje TIB-ova

Mnogo poslovnih pravila o nekretninama definiraju poboljšanja stanara i poboljšanja kao čvora, izmjene, instalacije ili dodavanja zgrade koju zauzimate, ali niste vlasnik. To znači da su TIB-ovi artikli koje ste kupili ili instalirali na vaš trošak, ali ne možete legalno ukloniti.

Primjeri TIB-ova su ured, svjetla i tepisi Larry je ugradio u svoju trgovinu. Ova nekretnina je sada dio zgrade. Budući da Larry ne posjeduje, ne može ga uzeti ako se preseli na drugo mjesto. Ako je Larry pokušao ukloniti imovinu, mogao bi oštetiti zgradu.

Tko je odgovoran za osiguranje?

TIB može biti osiguran od strane stanara ili stanodavca. Najam mora jasno naznačiti koja je stranka odgovorna za pružanje osiguranja. Inače se mogu pojaviti sporovi oko čije se osiguranje, stanodavac ili stanar, primjenjuju na gubitke koji uključuju oštećene TIB-ove.

Najam također treba navesti kada vlasnik TIB-ova prođe od stanara do stanodavca. To se često (ali ne uvijek) događa kada se poboljšanja instaliraju u zgradu.

Obuhvat osiguranja za stanodavca

Budući da su vlasnici TIB-a u vlasništvu stanodavca, oni su često osigurani zajedno s zgradom pod zakupčevom komercijalnom imovinskom politikom. Pravila obično pokrivaju zgradu zakazanu u pravilima, dovršene dopune i čvora (što znači trajno vezanu za zgradu). Primjer učvršćenja je luster instaliran na stropu restorana.

Pretpostavimo da je najam između Luxury Leathers i Shopping Centers Inc. zahtijeva od stanodavca osiguranje TIB-ova. Ako je Shopping Centers Inc osiguran pod tipičnim pravilom imovine, ured, tepisi i upaljena svjetla koja je instalirala Larry trebali bi se kvalificirati kao pokrivena imovina.

Poboljšanja stanara povećavaju vrijednost zgrade stanodavca. Ako stanar troši 15.000 dolara na TIB-ove, vrijednost zgrade će se povećati za 15.000 dolara.

Ograničenje građevine na politiku stanodavca trebao bi se povećati za vrijednost TIB-ova. Inače, zgrada može biti podcijenjena. Ako dođe do gubitka i stanodavac nije uspio kupiti adekvatne limite, stanodavac može imati kaznu za koinsurance .

Pokrivanje osiguranja za stanara

Ako zakup zahtijeva da stanodavac popravlja ili zamijeni oštećene TIB-ove, stanar ne treba osigurati te predmete. Inače, TIB-ovi bi trebali biti osigurani u skladu s imovinskom politikom stanara. Većina politika tržišnog vlasništva automatski pokriva, kao poslovno osobno vlasništvo, stanarsko zanimanje za TIB-ove.

Ovisno o vašim pravilima, TIB-ovi se mogu pokriti po zamjenskoj cijeni ili stvarnoj vrijednosti gotovine. Gubici se obično pokrivaju u cijelosti samo ako odmah "popravite" popravke (ova riječ nije definirana). Ako ne popravljate odmah TIB-ove, vaš osiguravatelj može platiti samo dio svog originalnog troška na temelju sljedeće formule:

Izvorni trošak X broj dana od datuma gubitka do isteka najma / broja dana od instalacije poboljšanja do isteka najma

Na primjer, pretpostavimo da je Luxury Leathers potpisao petogodišnji najam 1. siječnja 2015. Larry je izvršio poboljšanja 1. siječnja 2016. godine. Sva poboljšanja uništena su požarom 1. siječnja 2017. Larryjev osiguravatelj neće platiti više od sljedećeg:

15.000 dolara X 1095 (tri puta 365) podijeljeno s 1460 (četiri puta 365) = 11.250 dolara

Vaš osiguravatelj neće platiti ništa ako vaš stanodavac popravlja ili zamijeni oštećena poboljšanja.

Trgovinsko pričvršćivanje

Dok stanari ne mogu ukloniti TIB-ove koje su instalirali, mogu ukloniti kategoriju imovine koja se zove trgovinska instalacija . Trgovački čvorići su stvari koje instalira stanar koji stanar očekuje da će ukloniti kada napusti zgradu. Oni su bitni za stanarsko poslovanje i mogu se ukloniti bez oštećenja zgrade. Trgovina ostaje u vlasništvu stanara, pa je potonji odgovoran za njihovo osiguranje.

Pretpostavimo da Larry instalira nove ormare u njegovu trgovinu za prikazivanje kožne robe. I Larry i njegov stanodavac očekuju da će Larry uzeti slučajeve s njim kad se preseli na drugo mjesto. Iako su slučajevi pričvršćeni na zgradu, oni se smatraju trgovinom, a ne TIB-ovima. Ostali primjeri trgovinskih čvora su računala, automati za prodaju i oprema za rad strojeva.

Stanari bi trebali osigurati da zakup jasno specificira koje se vrste nekretnina kvalificiraju kao trgovački čvorovi. Inače, stanodavac može odbiti dozvoliti stanarima da uklone određenu imovinu kada istekne zakup.