Nismo li svi agenti?
"Posrednik u prometu nekretninama" opći je izraz koji se odnosi na našu djelatnost, ali ne definira uvijek naš položaj i dužnosti u transakciji. " Agencija ", najviša razina zastupanja, zahtijeva određene fiducijarne dužnosti, uključujući povjerljivost klijenta i potpunu objavu. Zahtjev za tajnost nastavlja se i nakon završetka transakcije. Radite u najboljem interesu klijenta, što znači da je najveći dio novca za vaš prodavateljev unos ili najnižu cijenu za vašeg kupca.
Transakcijski posrednik, Transaction Facilitator ili Non-agent
U većini država, ako niste posebno pristali na agencijski odnos sa svojim klijentom, niste njihov "agent" u pogledu fiducijarnih zahtjeva. I dalje biste trebali postupati prema svim stranama pošteno i pošteno, ali ne bi nužno trebali povjeriti povjerljivost niti punu objavu vašem klijentu. Ovaj je status postao sve šire korišten s proširenjem "Agencije kupaca", koji predstavljaju kupce kao svoje agente.
Ovaj važan status objašnjen je u Dual Agency u nastavku.
Dvojna Agencija za nekretnine
Dvojna agencija nije moguća, ali to je pojam koji se koristi u većini država. Nemoguće je istodobno pružiti povjerljivost i potpunu objavu dvojici klijenata. Međutim, pojam se odnosi na zastupanje i kupca i prodavatelja kada ste u statusu agencije sa svakim.
To zahtijeva pažljivo otkrivanje oba klijenta da je vaša sposobnost da ih agresivno zastupate promijenila. Mnogi smatraju da su rizična praksa, s mogućim sukobima interesa.
Subagency
Podpostrojenja za poduzetnike već su od početka organizirane prakse nekretnina. On opisuje agenta koji donosi kupca za unos druge tvrtke, a zastupnik kupca radi u ime agenta za unos i prodavatelja, zbog čega im je povjerena fiducijarna dužnost. Sada je samo mrtva većina posvuda, jer nije dobro za kupce, a brokeri i prodavači bili su odgovorni za radnje ili pogreške predstavnika kupca.
Imenovana agencija
Određena agencija omogućuje brokerskoj agenciji da ponudi alternativu dvostrukoj agenciji kada su kupac i prodavatelj predstavljeni unutar tvrtke, a oboje imaju sporazume o agenciji. Broker dodjeljuje jednog agenta da bude "agent" prodavatelja, a drugi agent zastupa kupca. Obojica imaju status "agencije" s potrebnim fiducijarnim obvezama. To zahtijeva određene postupke kako bi informacije o pojedinom klijentu bile odvojeno unutar kuće, a pristup je ograničen na odgovarajuće agente.
Budite izuzetno oprezni da znate svoje opcije zastupanja posredovanja
Proučite zakon u svojoj državi u odnosu na zastupanje nekretnina.
Zatim proučite opcije koje vaš broker odluči ponuditi svojim klijentima. Svi brokeri ne moraju ponuditi sve vrste zastupljenosti. Lijekovi za klijenta zbog kršenja fiducijarnih dužnosti mogu biti bolni za agenta i brokera.
U početku su svi bili "agent" za prodavatelja. Vanjska agencija koja je pronašla kupca za unos jednostavno je radila kao subagent za brokersku listu i prodavatelja. Dakle, svaki stručnjak za nekretnine uključen u transakciju radio je za prodavatelja. Možda ćete zamisliti da su se druge mogućnosti razvile kako bi predstavile više igralište za kupca.
"Kupac agencija", praksa pružanja vrhunske zastupljenosti agencija i fiducijarnih dužnosti kupcima, postala je vrlo popularna u većini područja. Sada možete imati pisani ugovor o agenciji s kupcem koji im obećava sve fiducijarne obveze agencije i vaše najbolje napore u njihovo ime.
Sve je divno sve dok ne potpišete ugovor o kupoprodaji agencije, a zatim završite s kupnjom ugovora o kupnji za tog kupca samostalno ili na vašoj tvrtki, gdje ste i potpisali sporazum o zastupanju agencije. Odjednom vaša tvrtka je "agent" za obje strane u transakciji. Očito je da je to problem jer više ne možete ispunjavati uvjete kako bi svi njihovi podaci bili privatni i otkriti sve što znate istodobno. Primjer bi bio prodavač (i) razvod. Ako ste njihov agent, nećete to otkriti, ali ako ste bili zastupnik kupca i niste imali veze s prodavateljem, te će podatke dati svojim kupcima da im pomognu da bolje poduzmu. Ako ste dvojni agent, ne možete ni to učiniti. Dakle, morate dopustiti objema stranama da znaju da je vaš novi status promijenio vašu sposobnost da ih služi.
Pod različitim imenima, brokerska transakcija, facilitator, neagrupcioniranje su svi zastupnici bez agencijskih fiducijarnih dužnosti. Oni su pošteni prema svim zainteresiranima, ali olakšavaju bez agencije.
S čisto usmjerene prema klijentima i etičkoj perspektivi, bez obzira na vašu ulogu ili status reprezentacije, sve je u poštenju, pravednosti i transparentnosti u vašem poslovanju.