U subagenciji agent koji donosi kupca zapravo radi za prodavatelja kao subagenta brokerskog lista. To je važno jer agent koji radi s kupcem zapravo duguje prodavačima povjerljivih dužnosti , a ne kupcu.
Ova je praksa sve već mrtva u većini država, budući da agencija kupaca postaje sve češća i da kupci trebaju zastupnika da zastupaju svoje interese u transakciji. Isto tako, budući da su brokerski brokerovi i njihovi prodavači odgovorni za radnje, pogreške i propuste subagenta, to nije željena situacija u većini današnjih tržišta nekretnina.
Update: trenutno stanje zastupanja u industriji
Zakoni o nekretninama su državni, a postoje i džepovi s različitim statutima i praksama. Primjerice, odvjetnici još uvijek zatvaraju transakcije u nekim područjima. Međutim, većina onoga o čemu ću ovdje govoriti jest način na koji se ovih dana prakticiramo u mnogim državama.
Subagency jednostavno više nije učinjeno mnogo. Brokerski popis ne djeluje kao zastupnik prodavatelja, a kupac nije predstavljen od strane nekoga s dužnostima prodavatelju. Pogledajmo neke od varijacija zastupljenosti.
Većina svih država zahtijeva neki oblik otkrivanja klijentu ili potencijalnom klijentu o tome kako ćete ih predstavljati u svojoj transakciji s nekretninama. Pazite da razumijete pravila svoje države i različite načine na koje možete biti njihov predstavnik. Vaše dužnosti i obveze prema klijentu znatno će varirati ovisno o vrsti predstavljanja na koju ste ugovorili.
Prodavača ili agenta kupca
Stvarno djelujete kao pravi agent, au mnogim državama to mora biti posebno naznačeno u pisanom obliku. Imate fiducijarne dužnosti prodavaču ili klijentu kupca:
- Odanost: morate djelovati isključivo u najboljem interesu vašeg klijenta. Nijedan drugi interes ne može imati prednost, uključujući sve interese brokera ili agenta.
- Povjerljivost: sve povjerljive komunikacije između vas i vašeg klijenta i povjerljive informacije moraju se čuvati zauvijek povjerljive. Postoje izuzeci za sudske naloge.
- Objavljivanje: imate dužnost otkriti svom kupcu nešto od materijalne prirode o transakciji ili imovini.
- Poslušnost: ne možete učiniti ništa protuzakonito, ali ako je to pravno i ako vas je uputio da nešto učini, trebali biste to učiniti.
- Razumna briga: uzmi profesionalni pristup svim poslovima za klijenta i od vas se očekuje da koristite razumnu skrb kako biste svoje dužnosti obavili na vrlo profesionalan način.
- Računovodstvo: pravilno računovodstvo za sve novce ili druge stvari od vrijednosti koje su vam povjereni od strane vašeg klijenta.
Transakcijski posrednik ili facilitator
Budući da su agencijski odnosi rijetki ovih dana, većina brokera i agenata djeluju kao brokeri transakcija ili transakcijski facilitatori.
Niste agent, a fiducijarne dužnosti nisu potrebne. U stvarnosti, ionako ćete isporučiti istu odanost, razumnu skrb, objavljivanje i računovodstvene stvari ionako. Samo se ne držiš visokim standardom kao i ti kad si agent.
Vjerska odgovornost
Imala sam nekoliko pravnika kao kupaca na mom tržištu, a mogu vam reći da nikad nisu htjeli da djelujem kao njihov agent. Vidite, zastupnik i klijent smatraju se jednom u nekom pogledu. To je superiorni odnos, a klijent može doista doći u pravni problem s pogrešnim agentom.
Vidiš, odgovornost odgovara klijentu koji je odgovoran za postupke agenta. Uz pretpostavku da ništa nije prijevara, ali agencija čini veliku pogrešku, klijent bi bio jednako odgovoran. Možete vidjeti zašto odvjetnik ne želi biti odgovoran za pogreške koje bi mogao učiniti agencija za nekretnine.