Također se može izračunati u narednim godinama na temelju projicirane vrijednosti imovine, umanjenoj za hipoteku. Bila bi to trenutna investicija koju biste imali u imovini prilagoditi bilo kakvim povećanjem vrijednosti i isplatom hipoteke.
Zašto izmjeriti ROE u budućim godinama?
Za razliku od nekog drugog ROI-a, izračunavanje povrata ulaganja, ovo mjeri povratak na promjenjivi broj. Novac koji ste stavili u kapara nije se promijenio, ali tijekom godina drugi faktori rade, a oni mijenjaju vaš povrat na kapital. To je zato što se promjena vašeg kapitala. Najprije pogledajte kakve pogodnosti uživate u posjedovanju najam nekretnina:
- Plaćanje zajma: Dok nastavljate s isplatama hipotekarnih kredita, otplaćuje se glavni iznos zajma. Vaš kapital se povećava jer vam manje duguje u odnosu na vrijednost.
- Vrijednost uvažavanja: Vaš dom cijenjen u vrijednosti tijekom vremena. Dakle, dok spuštate ono što dugujete, povećavate i ono što vrijedi. Razlika između njih raste; kapital.
- Novčani tijek : Svakog mjeseca ćete platiti nešto novca, novac koji se isplaćuje u stanarinu koja je iznad hipoteke i troškova.
- Uštede poreza na dohodak: Amortizacija je ogromna korist. Svake godine od iznosa najma možete odbiti dio vrijednosti strukture kao amortizaciju. Niste ništa potrošili, ali odbitak je baš kao i ti.
To su nevjerojatne prednosti koje nekretnine čine toliko bolje od ostalih investicijskih sredstava. Međutim, vidimo da postoji nekoliko njih koji mijenjaju našu pravednost, koja se stalno povećava. Pogledajmo primjer:
Kupite stan za iznajmljivanje za $ 100,000 s dolje $ 20,000. Godina kupnje vidite da vrijedi 100.000 dolara, ali samo dugujete 80.000 dolara, budući da imate uplatu od 20.000 dolara kao glavnicu.
Pretpostavimo da vaš godišnji pozitivni novčani tijek iznosi 3.600 dolara ili 300 dolara mjesečno u odnosu na hipoteku i troškove. Dakle, naš ROE je $ 3,600 / $ 20,000, ili 0,18 = 18% Povrat na kapital. Ti si investicijski guru!
Sada krenimo naprijed deset godina. Plaćate svoju hipoteku, a dom je cijenjen u vrijednosti, sada vrijedan 118.000 dolara. Dospjeli saldo na hipoteku je pao s 80.000 dolara na 66.000 dolara. Pogledaj sada svoj kapital. $ 118,000 - $ 66,000 = 52,000 $, vaš novi kapital u našem jednostavnom primjeru. Sada ponovimo izračun za ROE. Dobivate malo više u najamninu, tako da vaš novčani tok sada iznosi 4.400 dolara godišnje. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Povrat na kapital.
Što se dogodilo? Jednostavno je, kako se kapital povećavao, zasigurno niste mogli brzo povećati iznajmljivanje. Dakle, ovo je još uvijek velika investicija? Pogledajte što sada možete učiniti s 52.000 USD. Možda je vrijeme za prodaju i reinvestiranje.