01 - Procjena ulaganja u nekretnine je kvantitativna i kvalitativna
Danas sam pogledao potencijalnu investiciju . Bila je to rasprostranjena četverosobna višekretnina koja je bila u potpunosti zauzeta vlasnikom, koji je bio tamo već tridesetak godina. Vlasnik je bio eklektičan akademik i bilo je svuda na svakom mjestu razbacano škriljevca i antikni. Mjesto nije ispravno podijeljeno. Tepih treba zamijeniti i popraviti podove. Pomaknute temelje podignule su poda na mjestima i stvorile velike pukotine koje su vodile gore i dolje raznim zidovima.
Obilazila sam mjesto s nekim prijateljima - parom koji je bio zainteresiran za ulazak u nekretnine. Napisali su mjesto od trenutka kad su ušli u vrata. Ali kad sam vidio one bubuljice i pukotine vidio sam jednu stvar: novac. Problemi s temeljem uplašuju većinu investitora, što smanjuje konkurenciju i smanjuje cijenu.
Ali kako procijeniti takav posao? Ili bilo koji posao, za to? Osobno razbijam razmatranje u dvije kategorije:
• Kvantitativni: Kako očekujem da se nekretnina izvodi kao investicija? Za ovaj dio mogu izbrisati kalkulator ili moju proračunsku tablicu ili moj softver za procjenu i izvoditi neke brojeve.
• Kvalitativno: moram se zapitati "mogu li ga ukloniti?" Ako ste kao velika većina investitora nekretnina, onda ste dio vremena. To znači da ćete morati riješiti ovaj projekt na vrhu svog "dnevnog posla" i upravljati njime poslije. Ovaj dio analize će potrajati nekim pretraživanjem duše; kalkulator vam neće pomoći ovdje.
02 - Kvantitativno - Pokretanje brojeva pomoću brzine kapa
Osobno gledam tri ključna lika kada razmišljam o ulaganju. Cap rate , prvi je od ovih alata.
Kap-stop je jednostavno godišnji neto prihod podijeljen s cijenom imovine. Godinama su ulagači koristili "pravilo od 1%" koji jednostavno navodi da mjesečni prihod od najma za nekretninu treba biti otprilike 1% od cijene koju plaćate za tu imovinu. Neka se tržišta udaljila od ovog omjera zbog kvarova vrijednosti imovine, no u drugima još uvijek možete pronaći svojstva koja odgovaraju pravilu od 1%. Ipak, nešto što biste trebali imati na umu jest da je pravilo od 1% pravedan pokazatelj hoće li imovina generirati dovoljno novčanog toka na godišnjoj razini kako bi pokrila hipoteke i troškove. Tu, naravno, postoje mnoge varijable koje idu u to (od poreza do kamatnih stopa do postotnog predujma koji plaćate), ali to je polazna točka.
03 - Novčani tok kao kvantitativni alat za procjenu
Jedini razlog zašto vam je stalo do brzine kapa je da stvarno pokušavate lakše proxy za kakvu vrstu novčanog tijeka investicija će generirati. U ulaganju, novac je kralj - zanemarite ovaj izračun na vašoj opasnosti.
Procjena novčanog tijeka podrazumijeva planiranje glavnih očekivanih novčanih odljeva (poreza, glavnica, kamata, troškova, slobodnih radnih mjesta, naknada, popravaka) i uspoređivanje s prihodom koji nekretnine proizvode. To možete učiniti putem proračunske tablice ili pomoću softverskog paketa za procjenu vrijednosti nekretnina.
04 - Stopa povrata kao kvantitativni alat za analizu investicija u nekretnine
Novčani tok, zauzvrat, omogućit će vam izračunavanje očekivane stope povrata imovine (ROR). Stopa povrata je mjera profitabilnosti; mjeri gotov novac koji će projekt generirati nasuprot novcu koji morate staviti u projekt.
Za izračun ovog omjera trebat će vam proračunska tablica ili softver za procjenu vrijednosti nekretnina. Mislim da je vrlo korisno jer mi dopušta usporedbu povratka koji očekujem za ulaganje u odnosu na povratak koji bih razumno očekivao za druga, različita ulaganja. Na primjer: ako vodim brojeve za imovinu koju sam opisao na početku ovog članka i to mi je potaknulo stopu povrata od 8%, sigurno bih prolazio.
Očekuje se da ću 8% uložiti na burzu (manji rizik, a puno manje napora). Za rizik i napor koji bih trebao staviti u ovaj projekt, očekujući stopu povrata sjeverno od 20%.
05 - Kvalitativni - možete li dobiti projekt?
Kao što sam gore spomenula, vaš kalkulator neće pomoći ovdje. Ovo je kad trebate pogledati u zrcalo i razmislite o tome koliko vremena i truda ćete biti u mogućnosti posvetiti projektu.
Ponovno, pogledajmo projekt na kojem sam razgovarao na početku ovog članka. Recimo da ga uspoređujete protiv slične prilike; drugu multi-obitelj u istom susjedstvu, ali koja zahtijeva manje posla. Trebali biste iskoristiti ovu priliku preko gornjeg popravljača, osim ako drugi ne ponudi znatno veću stopu povrata. Ali koliko je veći?
Za početak investitora uvijek ponudim isti savjet: na ovom području pogrešno na strani opreza. Projekt koji možete dobiti učinio je beskrajno bolji od onoga koji ste izgorili kad ste na pola puta. Pronađite nešto u vašem rasponu udobnosti koje nudi neke pristojne brojeve, učinite to učinjeno, a zatim idite sljedeći put na izazovniji (i nadamo se profitabilniji) projekt.
Zaključak:
Analiza je dio umjetnosti, dio znanosti. Pogledajte ostale teme u ovom odjeljku za više ideja o procjeni ulaganja.
Autor Chris Smith je investitor nekretnina, osnivač internetske referencije za investitore i stručnjake za nekretnine i objavio je članke u Corporate Finance Magazinu, Euromoney i Business Journal Network.