Strategije za ulaganje u nekretnine bez novca
Postoje strategije ulaganja u nekretnine bez novca.
Možete početi za samo nekoliko stotina posjetnica. Ovo nije članak o "jednostavnom novcu". Iako postoje načini za početak ulaganja u nekretnine samo sa svojom željenom i nekom radnom snagom, to nije lako, ali u kratkom vremenu može se pretvoriti u gotovinu u džepu.
Posvuda se nalaze gurui, na televiziji, u tisku i na Internetu koji podučavaju sve ove metode. Možete naučiti puno od web stranica za ulaganja u nekretnine, ali budite oprezni oko plaćanja vrlo skupe tečajeve ili mentorstva. Drugi su naučili teški način da, bez obzira na to koliko vas instruktor poznaje i poučava, na vama je još uvijek da izađete i provodite ga. Neke od tehnika koje će vam omogućiti da zaradite novac od nekretnina bez novca za početak uključuju:
- Bird Dogging
- zadaci
- Opcije najma
- Sandwich najam
- Povratak na kraj zatvaranja
Evo pregleda tih tehnika, kako rade i kako ih neki investitori u prometu nekretninama koriste za novčani prihod rano u svojim investicijskim tvrtkama.
Bird Dogging
Prije nego što uistinu cijenimo vrijednost koju ptica pas može pružiti investitorima u nekretninama, pogledajmo tko su ti investitori. Prva stvar koja dolazi u obzir je "pera", kupnja domova, njihovo utvrđivanje i prodaja brzo za profit.
Tada postoji dugoročni investitor koji kupuje kuće kao najam nekretnina, ostvarujući novčani tok i zahvalnost tijekom vremena.
Svaka od tih strategija ulaganja u nekretnine može biti vrlo profitabilna. Koja je strategija koju investitor odabere o svojim ciljevima, temperamentu i toleranciji na rizik.
Postoji mnogo više od tih investitora vani nego što većina ljudi misli, osobito dugoročni najam investitora. Tko su oni? Samo nekoliko vrsta visokog profila vidite na TV-u. Velika većina su ljudi koje vidite svaki dan. Mogu imati još jedan uspješan posao i imati gotovinu koju žele ulagati u nekretnine.
Pokretanje svoje tvrtke zahtijeva veći dio svog vremena, a oni imaju tendenciju da se oslanjaju na tradicionalne resurse kao što su agenti za nekretnine kako bi im pomogla locirati ponude investicijskih nekretnina. Oni obično plaćaju više nego što bi trebali za ove poslove, jer agenti za nekretnine rade izvan inventara višestrukog popisa ( MLS ). Ne postoji velika fleksibilnost u određivanju cijena, osobito s povjerenstvima u sporazumu.
Mnogi od tih investitora kupuju više svojstava. Kakva bi njihova reakcija bila ako im je netko kontaktirao tko je rekao da bi ih mogli kupiti za 10 do 40% manje novca nego što trenutno kupuju? Odgovor je jednostavan, jer su u tome da zaradite novac.
Što manje plaćaju za kućanstvo, to je bolji povrat od ulaganja (ROI) od novčanog toka, a što prije imaju zaključani kapital.
Ţeljet će da ta osoba donese ponude. Ta osoba poznata je kao pas ptica. To je pomalo kao da je veletrgovac.
Kroz rad, istraživanje i istragu, ptica pas pronađe kuće koji je potrebno prodati i nisu bili u mogućnosti ili kuće s hipotekom poteškoće ili foreclosures prije nego što su na popisu. To je praćenje ptica, i to ne zahtijeva gotovinu za početak, samo neke poslovne kartice i puno truda. Međutim, nekretnine mogu ulagati u poslovanje za prosječnu osobu s prevelikim dugom i bez puno novca.
Oni su tamo u potrazi za domovima agenti za nekretnine nisu popis. Zapravo, neki ptice pasa posjeduju agente za prodaju nekretnina kada im je uznemiren vlasnik kuće ne može prodati. Ptičji pas donosi profitabilna ulaganja investitoru, a naknade se mogu podmiriti između $ 2000 i $ 10.000 po ugovoru kada se zatvori.
zadaci
Drugi način da zaradite novac u ulaganju u nekretnine bez korištenja bilo kojeg od vlastitog novca koristite zadatke. To nije komplicirani proces, ali zahtijeva da se vaša kupac poravna prije zaključavanja u ugovor o kupnji. Stvarno ćete se dogovoriti s prodavateljem i napisati ugovor o kupnji. Ugovor će naznačiti da je Kupac "Vaše ime i / ili dodjela".
To vam omogućuje dodjeljivanje ugovora drugom, vašem kupcu, bez ikakvog daljnjeg pristanka prodavatelja. Mora biti kupac u gotovini, ali to je obično slučaj kada radite ove vrste poslova. Prodavatelj će samo biti obaviješten da je vaš kupac sada kupac i da će transakcija nastaviti normalno prema uvjetima ugovora o kupoprodaji.
Još jedna obzir prilikom dodjele ponude je zalog novac koji ste dali prodavatelju. Taj se novac deponira s naslovnicom koja upravlja zatvaranjem, a vi to nećete dobiti. To će prenijeti na vašeg kupca. Dakle, želite zadržati taj iznos što je moguće niži jer još uvijek postoji rizik da se ugovor neće zatvoriti.
Ako redovito radite s investitorima, možda ćete moći dobiti naknadu kada im dodijelite ugovor, a ne morate čekati do zatvaranja. Međutim, možda ćete biti plaćeni kada posao završi. Naravno, ako ste dobro usklađeni s određenim kupcima, i možete ih opisati i dobiti verbalnu predanost, možda ćete moći dobiti ozbiljan novac ispred sebe prije nego što zaključate kuću.
Opcije najma
Osnovne komponente strategije opcije najma su najam s mjesečnim plaćanjima najma i mogućnost kupnje nekretnine na kraju razdoblja najma. Idemo kroz primjer kako bismo ilustrirali kako to funkcionira. Vi ste investitor koji želi posjedovati kuću kao najam nekretnina, ali nećete biti s dovoljno novca za predujam. Vi svibanj imati čak i kreditne rezultat koji bi zaduživanje previše skupo.
Kroz marketing s bandit znakovima, novine i Craigslist oglase ili samo riječ-od-usta upućivanje, vi locirati visoko motivirani homeowner koji nije bio u mogućnosti prodati svoj dom. Pogledajmo hipotetski primjer. Recimo da su kuće imali popis kuće, ali nisu bili u stanju prodati.
Dom vrijedi 100.000 dolara na trenutnom tržištu, njihova hipoteka je 70.000 dolara, a njihova isplata 525 $ / mjesečno s porezima i osiguranjem. Jedan supružnik je otpustio posao, a drugi je pronašao bolji posao pa im je potrebno uskoro krenuti. Evo što naš investitor radi:
- Ponudit će zakup njihovom domu za 3 godine uz plaćanje najma kao isplata njihovih kuća.
- Plaća ih 1.500 dolara kao nepovratnu isplatu opcije zakupa da bi imala pravo, ali ne i obvezu, kupiti kuću na kraju zakupa za 80.000 dolara.
- S usmenim dogovorom, investitor koristi marketinške ili druge metode za pronalaženje stanara za dom koji je spreman platiti 750 kn mjesečno kako bi ga zakupio. Oni će potpisati najam od najmanje jedne godine.
- Tijekom trogodišnjeg najma, porezi i osiguranja ostat će na dan, a uz plaćanje u deponiranom iznosu.
- Novac za gotovinu: 525 x 3 $ za prvu i zadnju mjesečnu isplatu i sigurnosni polog = 1.575 USD + 1.500 HRK za opciju plaćanja najma = 3.075 USD.
- Novac u gotovini: 750 x 3 x za prvi, posljednji i sigurnosni depozit = 2.250 dolara.
Ovo je najgori slučaj gotovine, s investitorom iz džepa $ 825. Međutim, mogli su se bolje dogovoriti s prodavateljem i odgoditi sigurnosni polog, ili potpuno ukinuti, pada količinu koja bi bila iz džepa na oko 300 dolara.
Nije loše kontrolirati ovaj dom i zaključati se na kraju isplativom kupnjom. Već vrijedi više od cijene koju treba platiti, a vjerojatno će cijeniti tijekom trogodišnjeg zakupa. Pozitivan novčani tok u iznosu od 250 USD u mjesecu iznosit će 9.000 USD tijekom razdoblja od tri godine. Dakle, čak i ako investitor ne koristi svoju mogućnost kupnje kuće, oni su napravili dobru dobit s obzirom na malu količinu gotovine koji su uložili.
Sandwich najam
Sendvič najam je upravo onako kako to ime implicira: dvije opcije najma s investitorom u sredini. U takvoj situaciji, investitor želi imati mogućnost kupnje nekretnine na popust na kraju razdoblja najma i želi pronaći stanara koji želi kupiti kuću, ali ne može zbog kreditnih problema ili nedostatka gotovine za predujam. Većina ljudi u ovoj situaciji koja želi posjedovati, rado će pronaći pravu kuću koju mogu kupiti uz opciju najma, imajući vremena za poboljšanje svojih kredita i plaćanje predujma zajedno.
Koristit ćemo prethodni primjer, ali umjesto redovnog stanara, investitor pronalazi nekoga tko želi zakupiti kupnju ili iznajmiti vlastiti dom. Svi brojevi su isti, osim što sada kupac stanara želi posjedovati kuću na kraju trogodišnjeg razdoblja zakupa.
Kupac stanara sada ne plaća samo prvi, posljednji i sigurnosni depozit, već i opciju zakupa nepovratna isplata za pravo kupnje kuće na kraju najma. Također, kupac stanara se slaže da ako kupi kuću, cijena će biti 110.000 dolara. Sada novčani tok za investitora izgleda ovako:
- Isti 3.075 dolara odlazeći prodavatelju za prvu opciju najma.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 najam opcija plaćanja od kupca stanara koji dolazi = $ 3.750.
- Investitor je također mogao tražiti veću isplatu opcije najma, ali je bio zadovoljan pozitivnim novčanim tokovima od 675 dolara kada su obje ponude potpisane.
- Prodavatelj čini 675 dolara unaprijed, 250 dolara / mjesečno za 34 preostala mjeseca (prvi / zadnji isplaćeni iznos) i 30.000 dolara bruto dobit prodajom doma za 110.000 dolara, ali plaćajući samo 80.000 dolara.
- Ulagačeva bruto dobit iznosi 39.175 dolara, s novcem od uloženog novca.
Još jedna prednost ove strategije je da kupac stanara nada vlastitom domu i da će se pobrinuti za to. Zapravo, neki investitori pregovaraju o najmu koja zahtijeva stanar da isplati prvih 100 $ ili više za bilo kakve popravke. Kako se osiguranje i porezi plaćaju u izvornoj hipotekom, troškovi su minimalni.
Ako investitor želi pokriti sve baze, oni mogu izravno isplatiti hipotekarne uplate, ne dopuštajući prodavatelju da uđe u poziciju gdje bi ionako bilo zadane. Mogućnosti najma i sendvič najam su strategije koje često koriste investitori nekretnina za dodavanje svojstava u svoj portfelj i izgradnju mjesečnog novčanog toka.
Povratak na kraj zatvaranja
Stambeno zbrinjavanje i hipoteka, koji su se 2007. godine počeli razvijati, stvorili su mnogo promjena u poslovanju s kreditnim i poslovnim nekretninama. Tvrtke s naslova koje su radile s dvostrukim zatvaranjem i financirale jedan posao s novčanim sredstvima, sada se ne mogu pronaći. Međutim, postoji način da se veleprodaja i flip svojstva s back-to-back zatvaranja bez korištenja vlastitog novca.
Naravno, prvi uvjet je da imate profitabilan veleprodajni flip posao postaviti. Morate imati prvu nekretninu koja je kupljena po pravoj cijeni, a spremni investitor da ga kupi po dobroj zaradi. Dobit mora biti dovoljna da pokrije naknadu koja će vam biti potrebna kako biste mogli koristiti novac drugih ljudi da biste zatvorili prvi posao kako biste mogli zatvoriti drugu prodaju svojim investitorima.
Transakcijsko financiranje je proces dobivanja vrlo kratkoročnog kredita za financiranje jednog posla s daljnjim zatvaranjem za prodaju imovine isti dan ili obično unutar 24 sata. Transakcijski zajmodavac stavlja sredstva s naslovnicom koja je potrebna za zatvaranje prvog posla.
Nakon što se taj posao zatvori, prelazite na drugu ponudu, obično zakazanu odmah iza njega. Zaključna izjava za taj sporazum će odraziti plaćanje transakcijskom zajmodavcu za iznos koji su posudili na prvom poslu plus njihovu naknadu. To je obično minimalno 2.500 USD, a može se temeljiti i na postotku iznosa posuđenog. Dobivate ravnotežu i dobit.