Kupi pravo, brzo izaći, povjerenje timu
Što znači prevrtati kuću?
Premještanje kuće znači da kupujete kuću s namjerom prodaje, obično brzo, za profit.
To nije dugoročna strategija kupnje i održavanja. Prodavanje imovine za više od onoga što ste ga kupili ne znači nužno da ćete zaraditi.
Na primjer, kupujete kuću za 200.000 dolara i unesete renoviranje vrijedne 50.000 dolara. Ako prodajete kuću za 240.000 USD, što je više nego što ste ga kupili, zapravo ćete izgubiti novac kada faktor u troškovima obnove, kao i dodatnih troškova za držanje imovine i prodaje imovine.
Koji tip objekta može biti okrenut?
Najčešća vrsta imovine koja je okrenuta je jedna obiteljska kuća. Međutim, gotovo sve vrste nekretnina mogu se okrenuti za profit. Ovo uključuje:
- Višeobiteljske kuće : Mogućnosti premještanja uključuju obnovu postojećih jedinica ili dodavanje dodatnih jedinica kako bi imovina bila vrijednija za potencijalne kupce.
- Mixed-Used Property: To bi moglo uključivati renoviranja ili dopune napravljene u maloprodajnom prostoru, stambenom prostoru ili oboje.
- Nekretnina na malo : obnavljanje prostora koji odgovara određenoj potrebi, kao što su restoran, salon ili opće trgovine.
- Zemlja : Prolazak kroz postupak prostornog uređenja kako bi ga odobrila za određenu upotrebu, kao što je stambeni ili maloprodajni. Dobivanje odobrenja za zoniranje može biti dugotrajan proces, ovisno o brzini i jednostavnosti rada s gradskim odjelom u gradu.
Ključ 1: kupite po pravoj cijeni
Vi zaradite novac na kupnju. Nije bitno koliko dobro renovirate kuću na kraju ako stavite previše novaca od samog početka, bit će to mnogo teže zaraditi.
Utvrdite vrijednost nakon popravka - ARV
Pokušavate utvrditi koliko možete priuštiti za kupnju nekretnine kako biste ostvarili dobit. Stoga, morate raditi unatrag.
Prva stvar koju trebate učiniti je utvrditi nakon popravka vrijednost imovine. To je ono što vjerujete da će kuća biti vrijedna nakon što dovršite sve renoviranje na posjedu.
Morat ćete pogledati nedavno prodane cijene za slična svojstva u tom području. Dok gledate na usporedive stvari nije točna znanost, pomoći će vam da vam daju lopticu vrijednosti kuće. Ako vaš dom ima četiri kreveta, dvije kupaonice Colonial, želite pogledati na kolonijalima slične veličine koji su prodali u prošloj godini. Morat ćete prilagoditi neke čimbenike kao što su:
- Sobna slika: Dvije domove mogu imati isti broj kreveta i kupki, no moglo bi biti i više od 1.000 četvornih metara.
- Kvaliteta obnove: Pogledajte materijale koji se koriste u obnovi. Je li to ono što trenutačni kupac traži?
- Mjesto: Neki dijelovi grada bit će bolji od ostalih: bolji okrug, mirnija ulica.
- Veličina zemljišta: Veće će biti puno vrijednije.
- Sadržaji: Ima li u kući centralni klima uređaj, bazen u prizemlju, završni podrum ili master suite?
Nakon što ste pogledali usporediva svojstva, trebali biste biti u mogućnosti da se s nizom onoga što će biti vrijedan dom nakon što završite s obnavljanjem. Ovo je vrijednost nakon popravka.
Oduzmite troškove
Da biste kupili nekretninu po pravoj cijeni, morate odrediti koliko novca vjerujete da ćete potrošiti na dom.
- Zatvaranje troškova na kupnju: To uključuje osiguranje naslova, kućne inspekcije, odvjetničke naknade, ankete, bankarske pristojbe, naknade za snimanje: djelo i hipoteka.
- Troškovi gradnje: dozvole iz grada, materijalni troškovi, troškovi rada.
- Troškovi posjedovanja: Isplate osiguranja, porezi, plaćanje svih zajmova, mogući komunalni troškovi.
- Zatvarajući troškovi prodaje: odvjetnički troškovi, eventualni porez na promet nekretnina, provizor za posrednike, naknade za snimanje: rad i hipoteka, pristojbe za gradsku inspekciju: moguća svjedodžba o popunjenosti , CO, ako ga grad traži, kupac krediti: pogrešno s imovinom, tako da će kupac vjerojatno zatražiti kredit od vas da to ispravite.
Koja je vaša dobit motiva?
Vjerojatno nećete proći kroz sav posao i rizik od kretanja kuće da zaradite 5.000 dolara. Stoga morate odrediti svoj idealni cilj dobiti od okvira. Kada je sve rečeno i učinjeno, želite li zaraditi 20.000 dolara? $ Od 50.000? $ Od 100.000? Znajući koliko želite napraviti, pomoći će vam odrediti cijenu za koju možete priuštiti kupnju kuće.
Također biste trebali biti svjesni da ćete možda morati platiti porez na kapitalne dobitke za bilo koju dobit koju zaradite. Ovisno o vašem dohotku, možda ćete morati platiti ništa ili ćete morati platiti čak 20 posto svoje zarade Uncle Samu. Vi svibanj biti u mogućnosti odgoditi ovaj trošak događaj 1031 Exchange.
Odredite idealnu cijenu
Sada kada ste odredili vrijednost nakon popravka za nekretninu, približne troškove povezane s obnavljanjem imovine i količinom novca koji želite izvršiti, možete odrediti maksimalni iznos koji ste spremni platiti za nekretninu.
Nakon popravka vrijednosti
- Minus Troškovi
- Minus profit motivacija
= Idealno otkupna cijena
Ovo je točka u kojoj radite svoju ponudu i nadamo se da je prihvaćena. Prošli ste puno posla kako biste stigli na ovaj broj, stoga nemojte zanemariti Realtors koji vam govore ako povećate svoju ponudu, imovina je tvoja. Svaki dolar više koji plaćate za nekretninu je dolar potencijalne zarade koju gubite. Sjeti se, ti si novac za kupnju.
Ključ 2: brzo izaći
Cilj okretanja nekretnina je ostvariti dobit i ostvariti tu dobit što je brže moguće. Bilo koji dobar investitor zna da se tržište nekretnina može pretvoriti u cijenu. Bilo koji broj čimbenika može dramatično smanjiti vrijednost vaše imovine. Ovo uključuje:
- Povećanje kamatnih stopa: Kada su visoke kamatne stope, ljudi ne mogu priuštiti trošiti toliko na dom. Smanjuje njihovu kupovnu moć jer će njihova mjesečna hipoteka biti veća. Kako se kamatne stope povećavaju, cijene kuća će se smanjiti kako bi se prilagodile ovoj padu kupovne moći.
- Promjena sezone: Domovi za kupnju kuće vrhunac su u ljetnim mjesecima kada su djeca iz škole. Obitelji se žele kretati prije početka nove školske godine. Ako niste u mogućnosti da biste dobili svoj flip na tržištu za rano proljeće / ljeto rogoz, možete završiti trošak sebe mnogo novca.
- Povećanje zaliha: drugi faktor koji može utjecati na vrijednost vašeg doma je višak zaliha na tom području. Jedan od razloga zašto se to dogodi bilo bi da se velika tvrtka u gradu zaustavi, a ljudi počnu stavljati svoje domove na svoje tržište kako bi se mogli preseliti. Postoji samo toliko mnogo kupaca za kućanstvo s 3 spavaće sobe i 2 kupaonice od 250.000 $. Ako ima pet na tržištu, možda ćete morati smanjiti cijenu kako biste ga brzo prodali.
- Foreclosures ili Short Sales u području: Na žalost, ne možete kontrolirati svoje susjede. Kratka prodaja i foreclosures na tom području će smanjiti vrijednost vašeg doma.
- Prirodna katastrofa: Također ne možete kontrolirati Majku prirodu . Uragani, tornadoi i požari mogu uništiti područja, ostavljajući cijene kuće jednako u sramoti.
- Ocjene nižih razreda : Ako se ocjena školskog sustava pada, susjedstvo će postati manje poželjno potencijalnim kupcima.
- Usporena ekonomija: Kada ekonomija propadne, tako i kućne cijene. Manje ljudi može kupiti domove, a oni koji to žele potrošiti manje.
- Pitanja okoliša / Power Lines: Povišene razine radona ili drugih kemikalija u tlu, vodovi koji se grade u dvorištu ili cjevovod koji prolazi kroz grad će otežati prodati svoj dom za vrh dolara.
Ključ 3: Tim s kojim radite može učiniti ili razbiti
Uspješna imovinska flipa obavlja se brzo i obavlja se po pravoj cijeni. Unajmljivanje pogrešnog izvođača, dizajner ili agencija može brzo pretvoriti flip u flop. U idealnom slučaju, imat ćete tim pouzdanih pojedinaca prije zatvaranja na posjed kako ne biste gubili vrijeme.
dizajneri
Ako ćete zaposliti dizajnericu za obnovu, morate se pobrinuti da je upoznat s tim područjem. Posljednje što želite učiniti je pretjerano poboljšati. Nisu svi domovi potrebni kalkuta mramora i brazilskih drvenih podova. Možete napraviti veliki novac s velikim tlocrtom i čistim dizajnom. Kuhinje i kupke prodaju domove, ali većina kupaca neće znati razliku između pipa od 400 dolara i 40 dolara.
Poznavanje tržišta također će pomoći u određivanju kakve vrste kupaca gleda na ovom području. Da li područje privlači mnogo pojedinačno, mladenci, mlade obitelji s malom djecom, osnovane obitelji ili prazne gnijezde? To će vam pomoći u određivanju najboljeg pristupa obnovi. Trebate li dodati još jednu spavaću sobu? Usredotočite se na obiteljsku sobu za djecu? Je li master suite glavni ždrijeb?
Izvođači
To uključuje električare, vodoinstalatere, vodilice, krovove, izvođače HVAC-a, slikare, popločere i sve ostale koji vam mogu zatrebati. Želite dobiti više ponuda tako da dobijete najbolju cijenu, ali želite provjeriti i vjerodajnice jer najbolja cijena nije uvijek najbolji posao. Možda mislite da ste na početku imali veliku cijenu, ali će završiti trošiti više vremena i novca pokušavajući popraviti loš posao nekog izvođača.
Pobrinite se da izvođač razumije potrebne dozvole koje se moraju isporučiti s gradom radi obnove. Koliko dugo grad traži da obradi dopuštenja? Postoje li problemi s prostornim područjima koja moraju biti odobrena? Dopustite probleme s gradom može mjesecima zadržati posao i brzo smanjiti potencijalnu dobit.
Izvođači su također zloglasni za "podcjenjivanje" koliko dugo posao će se. Uvjerite se da imate ugovoren rok s ugovorom za izvođenje radova. U proračun bi također trebali uključiti i izvanredni fond za ove poslove koji nisu dovršeni na vrijeme.
Realtors
Hoćete li prodati s realtorom ili pokušati prodati nekretninu. Ako prodajete s prodavačem nekretnina, ne zaboravite uzeti u obzir svoje provizije na prodaji.
Prilikom odabira realtora, morate se pobrinuti da znaju tržište na kojem pokušavate prodati kuću. Čak i ako ste u prošlosti radili s agencijom za prodaju nekretnina, oni možda nisu najbolji za takvo određeno tržište.
Osim toga, mnogi Realtors jednostavno su zainteresirani za brzu prodaju i ne nužno prodaju kuću za vrh dolara. Pobrinite se da ste učinili svoje istraživanje i da se osjećate ugodno s brojem koji Realtor smatra da možete dobiti za dom. Želite brzo prodati, ali ne želite ostaviti previše novca na stolu.