Što se može razviti na kopnu?
Mogućnosti za koje se zemljište može koristiti su beskrajne.
Iako će zahtjevi prostornog uređenja ograničiti ono što se može graditi na određenom zemljištu, općenito, sve se može razviti na sirovom komadu zemlje. Na primjer:
- Jednokrevetna obiteljska kuća
- Dom više obitelji
- Uredski prostor
- Trgovina na malo
- Mješovita maloprodaja i stambeni prostor
- Hotel
- Pribjeći
- Strip Mall
- Bolnica
- trgovački centar
- farma
- Parkiralište
Koji je vaš cilj u kupnji zemljišta?
Prije nego što kupite komad zemlje, morate odlučiti što je vaš cilj ulaganja. Postoji nekoliko različitih strategija za razmatranje i nije jedna veličina odgovara svim pristupu. Dva različita ulagača mogla bi imati dva vrlo različita pristupa za isti komad zemlje. Osim toga, isti investitor može imati dva različita pristupa za dvije različite parcele.
Evo sedam strategija koje treba razmotriti pri kupnji zemljišta:
1. Kupnja i prodaja:
U ovom pristupu, u osnovi, okrećete zemlju. Vjerujete da ste kupili zemlju ispod tržišne vrijednosti i nadate se da možete pronaći drugog kupca koji je spreman platiti ili više od tržišne vrijednosti.
Nadate se brzoj prodaji s malo ili bez dodatnog posla na kopnu s vaše strane.
2. Kupujte i držite:
U ovom pristupu kupujete zemlju i držite ga na neko vrijeme. Vjerujete da će zemlja poštovati vrijednost. I dalje ćete morati platiti porez na zemlji, kao i sve dodatne troškove za održavanje zemljišta za to vrijeme.
Ovo je zajednički pristup u područjima koja se ponovno gentrifikiraju. Investitor kupuje zemljište u nadi da će ga prodati razvojnom programeru u budućnosti budući da područje postaje sve popularnije.
3. Kupi, razvijati i držati:
U ovom pristupu kupujete sirovu zemlju s namjerom da sami razvijate zemlju. Na primjer, možete izgraditi kompleks gradskih kuća koje ćete iznajmiti stanarima. Također možete odlučiti za izgradnju trgovačkog centra koji možete iznajmiti maloprodajnim stanarima. Druga mogućnost mogla bi biti razviti krevet i doručak koji ćete voditi i upravljati.
4. Kupujte, kultivirajte i držite:
U ovom pristupu više ste zainteresirani za korištenje stvarne zemlje, nego za izgradnju nekretnina na kopnu. Na primjer, možda ćete poželjeti uzgajati usjeve na zemlji, koristiti je za stoku, postaviti farmu božićnih stabala ili postaviti vinograd. Aktivno ćete upravljati zemljom i nadamo se da ćete profitirati od onoga što zemlja može proizvesti.
5. Kupi, prođite kroz postupak prava i prodajte:
U ovom scenariju kupit ćete zemlju, a zatim proći kroz proces zakočenja entiteta za određenu upotrebu. Na primjer, može postojati zemljište koje je zonirano za komercijalnu upotrebu, ali sada kada se to područje razvilo, to bi bilo izvrsno mjesto za novu stambenu zgradu.
Ako ste u mogućnosti da biste dobili zemljište re-zoni za stambenu uporabu, to bi zemljište više vrijednih za potencijalne programere i poželjnije, jer je to jedan dodatni korak oni ne moraju učiniti sami.
6. Kupnja, razvoj i prodaja:
U tom slučaju kupite zemlju s namjerom da sami razviješ zemlju, a zatim ga prodajete krajnjem korisniku. Na primjer, kupujete zemlju, gradite novu kuću za izgradnju i prodajte ga kupcu koji želi živjeti u njemu. Kao još jedan primjer, postavili ste vinograd i prodali ga kupcu koji će upravljati i voditi vinograd.
7. Kupnja, razvoj i najam:
Konačno, možete razviti zemlju, a zatim iznajmiti zemlju nekom drugom. Na primjer, možete kupiti zemljište i odlučiti staviti parkiralište na njega jer nema dovoljno parkiranja na tom području. Vlasnik višeobiteljske imovine u blizini pita se mogu li iznajmiti partiju od vas jer nemaju dovoljno parkiranja za svoje stanare.
Rizici koje treba razmotriti prilikom kupnje zemljišta
Čini se da nerazvijeni komad zemlje ima beskrajne mogućnosti. Međutim, uskoro ćete otkriti da postoji mnogo ograničenja i izazova s kojima ćete se suočiti dok pokušavate razviti ili prodati ovu zemlju. Vlada može ograničiti vrstu nekretnine koja se može graditi ili način na koji zemljište može biti korišteno. Može se susresti s problemima u okolišu, kao što su poplave ili kontaminanti.
Evo pet rizika od kupnje zemljišta kako bi bili svjesni:
1. Razvrstavanje u zoniranje
Jedan od glavnih problema s kojim se možete susresti prilikom kupnje zemljišta je problem prostornog uređenja s načinom korištenja zemljišta. Svaki grad ima plan korištenja zemljišta. To u osnovi dijeli grad na različita područja, uključujući komercijalnu, stambenu, poljoprivrednu, industrijsku, povijesnu ili čak mješovitu upotrebu.
Korištenje zemljišta:
Prvo izdanje s kojim ćete se morati suočiti jest način na koji se ta zemlja može koristiti. Ako je zemljište zonirano za stambenu uporabu i planirate izgradnju stambene nekretnine na kopnu, onda nemate problema.
Međutim, ako želite promijeniti način na koji je zemljište zonirano, možda ćete imati bitku na svojim rukama. Na primjer, zemljište je zonirano za stambenu upotrebu i želite graditi komercijalnu nekretninu na web mjestu. Neke od tih klasifikacija prostornog uređenja su stare desetljeća pa grad može biti otvoren za reklasifikaciju zemlje ako novu funkciju ima smisla s trenutnim izgledom grada. Drugi puta to nije tako lako.
Morat ćete podnijeti molbu za grad kako bi se zemlja ponovno klasificirala. Mnogi će gradovi htjeti da pokažete da je došlo do bitne promjene u susjedstvu koje će jamčiti promjenu u zoniranju. Morat ćete podnijeti prijedlog onoga što ćete graditi na web mjestu. Morat ćete pokazati da je vaš razvoj kompatibilan s postojećim planom razvoja zemljišta koje grad ima i da neće imati nikakvih negativnih učinaka, kao što je uzrokovanje poplave ili povećanja prometa u obližnjim područjima.
Vjerojatno će postojati javna rasprava. Čak i ako možete dobiti gradsko vijeće na brodu, možda imate zasebnu borbu s vašim rukama sa susjedima koji će vas moliti da vam ne bi mogli graditi.
2. Ograničenja zoniranja
Drugi čimbenik koji valja uzeti u obzir pri kupnji zemljišta je veličina razvoja koju ćete moći graditi.
Zahtjevi za odstupanje:
Obično postoji kod koji će zahtijevati da se vaše nekretnine izgradi na određenoj udaljenosti od susjednih linija nekretnina. To uključuje prednji, vjerojatno ulicu, dvije strane i leđa. Trajne strukture, poput kuće, garaže ili palube, moraju biti izgrađene na određenoj udaljenosti od linija svojstava.
Ovisno o veličini partije koju gledate, to bi moglo uvelike utjecati na veličinu strukture koja se može graditi, potencijalno ne bi bila vrijedna ulaganja.
Pokrivenost zemljišta:
Ovaj kôd je na mjestu kako bi spriječio probleme s poplavama. Mora postojati određeni postotak dijela koji nije pokriven, gdje kiša ima sposobnost da se uranja u tlo tako da ne poprima susjedna svojstva.
Pokrivenost površine:
Kvadratura svakog kata imovine, (određeni gradovi uključuju podrume, a drugi ne) bit će dodani zajedno, a zatim podijeliti po veličini partije. Ukupna podna površina može biti samo određeni postotak veličine parcele, koji će svaki grad odrediti.
Visina:
Morate znati visinu strukture koju možete graditi. Ako planirate izgradnju trobrodne zgrade, ali grad neće dopustiti više od dvije priče na tom mjestu, ulaganje neće imati novčani smisao za vas.
Dodatne zgrade:
Bit će ograničenja kod veličine i postavljanja struktura kao što su garaže i brane. Moguće je da postoji potreba za koliko parkirnih mjesta morate imati za vašu nekretninu. Neki gradovi mogu čak zahtijevati da ti prostori budu pokriveni.
3. Pitanja okoliša
Treći rizik kupnje sirove zemlje je da ne znate što se nalazi ispod tla. Možete se susresti s visokim razinama radona ili azbesta. Tlo bi moglo biti nestabilno i neprikladno za izgradnju. Ako se gradite na tlu koja nije stabilna, moglo bi uzrokovati pukotinu temelja vaše imovine.
Zemljište se može nalaziti u poplavnoj zoni. To neće biti kraj svijeta ako možete podići imanje ili promijeniti stupanj tla kako bi spriječili poplave. Poplavno osiguranje je vrlo skupo i može biti prekidac za potencijalne kupce.
Međutim, postoje iznimke. Velik dio Hoboka, New Jersey, nalazi se u zoni poplave, ali zbog svoje blizine New Yorku, zemlja u tom području smatra se vrlo vrijednim.
4. Pristup Uslužnim programima
Koliko je lako dobiti alate na mjestu? To uključuje kanalizaciju, tekuću vodu, struju, plin, telefon, kabel i internet. Imaju li susjedna svojstva ove usluge ili je tvoje zemljište u sredini nigdje.
Ako je vaša nekretnina usred ničega i nemate pristup kanalizacijskom vodu, možete provesti procjedni test na tlu kako biste utvrdili može li se septički sustav instalirati na imovinu. Ovaj test određuje koliko brzo prolazi voda kroz tlo. Pretpostavljajući da zemlja prolazi probirni test, također ćete morati kopati dobro za pitku vodu, što će lako koštati pet znamenki.
Dobivanje tih komunalnih usluga na vašem posjedu može biti značajan trošak. Ako niste u mogućnosti doći do potrebnih komunalnih usluga, to je katastrofa za bilo kakav potencijalni razvoj s kojim razmišljate.
5. Nema prihoda, ali troškova
Kada kupite sirovu zemlju, na zemlji nema ništa, tako da ne stvara prihode. Vrlo je teško dobiti zajam na slobodnoj zemlji, pa ćete vjerojatno morati platiti gotovinu za zemlju, ostavljajući mnogo novca vezanog za ulaganje.
Ne ostvaruje se prihod, ali i dalje ćete biti odgovorni za troškove na kopnu. Glavni će trošak biti porez. Možda ćete morati platiti za održavanje zemljišta, kao što je redovito rezanje trave.