9 stvari koje biste trebali znati
Investitori u nekretninama žele zaraditi novac na svoje investicije. Kada idete prodati svoju imovinu, morat ćete platiti porez na dobitke koje ste zaradili. To jest, osim ako ne obavite razmjenu 1031. Evo devet osnova koje biste trebali znati.
Što je razmjena od 1031?
1031 razmjena je način prodaje imovine bez da odmah platiti porez. Ideja je da ćete preokrenuti sve dobitke u kupnju nove nekretnine, što vam omogućuje da odgodite plaćanje poreza sve dok ne prodate novo vlasništvo, osim ako ne izvršite drugu 1031 razmjenu.
Koje kriterije morate upoznati?
Da biste se kvalificirali za razmjenu 1031, morate kupiti drugu vrstu ulaganja koja je jednaka ili veća od vašeg trenutnog entiteta. Morate koristiti sve dobitke od prethodne prodaje nekretnina kako biste kupili novo vlasništvo. Nova imovina mora se smatrati "sličnim" ulaganjem.
Što je poput vrste?
Takav tip je širok pojam, ali to jednostavno znači zamijeniti jednu vrstu ulaganja sličnom vrstom ulaganja. Za investitore u nekretnine, ne mora biti točno ista vrsta imovine, samo mora biti investicijsko vlasništvo. Na primjer, ako prodajete višeobiteljsku imovinu, možete kupiti bilo koju drugu vrstu nekretnine koja se smatra ulaganjem, kao što je drugo višeobiteljska kuća, maloprodajna nekretnina, stan ili zemljište.
Tko može učiniti razmjenu 1031?
1031 razmjena može se obaviti s imovinom koja se koristi za ulaganja ili za poslovanje. To se ne može učiniti s osobnim rezidencijama.
Zašto biste učinili 1031 razmjenu?
Glavni razlog za razmjenu 1031 je odgoditi plaćanje poreza na bilo koji kapitalni dobitak od prodaje imovine. To vam omogućuje da odmah otkopate nekretninu koju više ne želite i kupite nešto novo s punim iznosom dobitaka umjesto da najprije morate platiti poreze na dobitke, a zatim upotrijebite sve što je ostalo za kupnju nekretnine.
To vam daje više kupovne moći.
Tko prima novac do kupnje?
Kao dio razmjene od 1031. godine, ne možete osobno držati novac koji ste zaradili od prodaje prvog vlasništva. Prema IRS-u, taj novac mora imati kvalificirani posrednik dok se ne koristi za kupnju zamjenskog dobra.
Primjer kvalificiranog posrednika bio bi agent naslova koji je uključen u dodjeljivanje i prijenos naslova iz starog vlasništva i dodjeljivanje i prijenos naslova za novu nekretninu. Da biste razumjeli potpunu definiciju onoga tko IRS smatra kvalificiranim posrednikom, molimo pogledajte § 1.1031 (k) -1 (g) (4) trezorskih propisa.
Koliko dugo morate obaviti razmjenu od 1031?
Jedan propast u razmjeni 1031 je da nemate dugo identificirati i zatvoriti zamjensko vlasništvo.
- 45 dana
Tijekom razmjene od 1031. imate 45-dnevno razdoblje identifikacije. U roku od 45 dana od prodaje trenutnog vlasništva, morate identificirati nekretninu ili nekretnine koje želite kupiti tijekom razmjene.
- 180 dana
Imate 180 dana od prodaje trenutne imovine da biste zatvorili zamjensku nekretninu ili svojstva.
Pravila za prepoznavanje imovine zamjene
- Stavite ga u pisanje
Da bi se nekretnina smatrala zamjenskom imovinom, morate prepoznati entitet ili svojstva u pisanom obliku do kraja 45. dana.
Morate uključiti fizički opis entiteta, pravni opis entiteta i adresu nekretnine.
Morate potpisati ovaj dokument. Obično se isporučuje istoj osobi, kvalificiranom posredniku koji drži dobitke od prve imovine. Također bi se mogla dostaviti prodavatelju zamjenske imovine, agentu za pohranu ili drugom osobom koja je uključena u razmjenu.
- Koliko?
Postoje dvije mogućnosti kada je u pitanju pronalaženje zamjenskog svojstva.
1. Tri pravila vlasništva - Možete utvrditi najviše tri potencijalna zamjenska svojstva. U ovom slučaju, nije važno kakva je fer tržišna vrijednost nekretnina.
2.Two posto posto pravila - U ovom pristupu ne postoji maksimalni broj svojstava koje možete identificirati. Umjesto toga, ukupna fer tržišna vrijednost nekretnina koje identificiramo ne može biti više od 200 posto fer tržišne vrijednosti nekretnina koje ste prodali u trenutku prodaje.
Koliko puta možete napraviti 1031 razmjenu?
IRS ne postavlja nikakvu ograničenost na broj 1031 razmjene koje pojedinac može učiniti. Sve dok prodajete imovinu, a zatim ponovno uložite dobit od te imovine u drugu sličnu investiciju, možete izvršiti razmjenu od 1031 i ukloniti sve porezne posljedice.
Međutim, ako radite velik broj 1031 razmjene, mogli biste postati klasificirani kao distributeri, a vaša bi se imovina više promatrala kao dionice kojima se trguje. U tom slučaju, morat ćete dokazati da koristite ta svojstva kao ulaganja kako biste nastavili raditi 1031 razmjene.