Hoćete li biti odobreni za najmoprimca odjeljka 8?
Kada PHA mora utvrditi rent reasonableness?
Postoje određena vremena kada javna tijela za stambena pitanja moraju utvrditi je li jedinica rentabilna. Ti primjeri uključuju:
- Kada stanodavac pokušava odobriti njegovu ili njezinu jedinicu da ga zauzme stanar 8.
- Kada se stanodavac stanara 8. odjeljka poziva na Javno stambeno tijelo za povećanje najamnine.
- Kada se ugovor o stambenom smještaju za obnovu, PHA mora usporediti fer tržišni najam od prije godinu dana na fer tržišni najam koji je na snazi 60 dana prije isteka ugovora. Ako se najam za Fair Market smanjuje za najmanje pet posto u odnosu na prethodnu godinu, Fair Market Rent, jedinica se mora preispitati kako bi se utvrdilo je li iznos koji će biti isplaćen stanaru iznajmiti razumnim.
- Kada HUD uputi PHA da to učini. - To se često događa kada HUD želi pregledati način na koji PHA dodjeljuje sredstva i provodi operacije.
- Kada javna institucija za stambena pitanja smatra da je to neophodno.
Kako PHA određuje rent reasonableness?
Kako bi se utvrdilo je li jedinica rent rentabilna, javno tijelo za stambeno zbrinjavanje će usporediti tu jedinicu sa sličnim jedinicama u tom području. To je učinjeno kako bi se utvrdilo je li najam koji stanodavac naplaćuje razumno u usporedbi s sličnom jedinicom.
Za usporedivu jedinicu, PHA će tražiti jedinicu koja je slična u:
- Mjesto - jedinica mora biti u području unutar nadležnosti PHA. Ako se uređaj nalazi u obližnjem području, PHA mora podesiti odgovarajuće prilagodbe.
- Je usporediv u veličini - Čak i ako jedinice imaju isti broj spavaćih soba, jedna spavaća soba koja je 600 četvornih metara nije usporediva s jednom spavaćom sobom koja je 1200 četvornih metara. Jedinice moraju stoga biti slične broju spavaćih soba i kvadratura.
- Slične vrste - Da bi bile usporedive, jedinice moraju biti smještene u istoj vrsti imovine , primjerice u jednoj obiteljskoj kući, višečlanom domu, stambenoj zgradi ili visokoj zgradi.
- Datum izgradnje - PHA neće usporediti novoizgrađeni dom s domom koji je izgrađen 1900. godine.
- Stanje nekretnine - Otkriveni objekt neće se usporediti s dobro održavanom imovinom.
- Kvaliteta obnove - PHA neće usporediti nadograđenu jedinicu s onom koja nije obnovljena. Na primjer, jedinica s potpuno novim kuhinjskim aparatima i drvenim podovima neće se usporediti s jedinicom s 50-godišnjim tepihom i samo s radnim štednjakom.
- Vlasnička sredstva i usluge - Javno stambeno tijelo usporedit će jedinice s sličnim sadržajima i uslugama, kao što su perilica i sušilica, centralni klima uređaj, označeno parkirno mjesto, vanjski prostor, lift ili vratar.
- Broj uključenih komunalnih usluga - PHA mora uzeti u obzir sve komunalne usluge koje su uključene u cijenu najma. Moraju izvršiti potrebne prilagodbe kako bi točno usporedili jedinice.
Usporedive jedinice
Kada javna ustanova za stambena pitanja određuje razumnost stanarine, uspoređuju jedinicu sa sličnim jedinicama na tom području. Usporedivi su izdvojeni za dvije vrste svojstava:
- Nekretnine u području koje su slične - PHA će usporediti jedinicu koja se pokušava odobriti za Odjeljak 8 na jedinice u području koje nisu dio programa javne stambene pomoći.
- Slične jedinice u prostorijama - Ako jedinica koja se natječe za odobrenje odjeljka 8 nalazi se u posjedu koji ima jednu ili više sličnih jedinica koje nisu dio programa javnog stambenog zbrinjavanja, PHA će usporediti jedinice. Stanodavac mora potvrditi da iznos vouka za stambeni smještaj u odjeljku 8. neće biti veći od iznosa najamnine kojeg stanodavac prikuplja za druge usporedive jedinice u prostorijama.
Što ako Vaša jedinica nije razmatrana najam razumna?
Ako nakon provođenja usporedivog pretraživanja Javno tijelo za stambeno zbrinjavanje utvrdi da vaša jedinica ne iznajmljuje razumne, vaša jedinica neće imati pravo na kuću zakupca odjeljka 8. Nećete moći prikupiti voucher za izbor stanova, čak i ako je stanar voljan platiti više iz vlastitog džepa da živi u vašoj jedinici. Stanar 8 odjeljak ima pravo tražiti jedinicu koja se smatra najamninom razumnom.