Susan Dawson, partner u Waltzu, Palmer i Dawson, LLC, raspravlja o pitanjima koja biste se trebali pitati prije nego što potpišete komercijalni najam.
1. Jesam li pročitao i shvatio čitav zakup?
Da, morate ga pročitati.
Znam, to je vrlo dug (i lice, ne baš zanimljiv) dokument, ali morate znati što je u njemu.
Provjerite uvjete. Nemojte pretpostavljati da su to ispravno shvatili. Provjerite jeste li provjerili datum početka, datum završetka, najam, eskalaciju najma i sve druge posebne uvjete za koje ste pregovarali. Također, budite sigurni da znate što ste dužni učiniti.
Što je stanodavac dužan učiniti? Možeš li to raskinuti? Pobrinite se da znate što ste ušli.
2. Jesam li pregovarao o najboljem mogućem dogovoru?
Samo zato što su vam dali najam, ne znači da je vaš pregovori gotova. Mnogi od pojmova u zakupu još uvijek se mogu prevesti. Kad ga čitate, napravite popis svih odredbi koje vam se ne sviđaju i pošaljite je vašem stanodavcu. Možda ćete se iznenaditi koliko su spremni promijeniti.
3. Imam li svoju poslovnu strukturu na mjestu?
Ako želite biti zaštićeni tim korporativnim ljuskom , provjerite je li na prvom mjestu.
Budite sigurni da ste podnijeli članke za korporaciju ili članke organizacije (neke države pozivaju ove dokumente Certifikati) za LLC natrag od državnog tajnika prije nego što potpišete.
4. Razumijem li terminologiju najma?
Na primjer, većina najmova koristi izraz "CAM" koji označava "Održavanje zajedničkog prostora".
Trebali biste biti dodijeljeni postotak CAM-a za koji ste odgovorni temeljem postotka zgrade koju iznajmljujete.
Budite sigurni da se postotak temelji na veličini zgrade i ne razlikuje se ovisno o tome koliko se građevina iznajmljuje.
5. Jesam li razmišljala o traženju zakupa CAM Stop?
Većina zakupa ovih dana su "triple net" (što znači da plaćate najam, plus vaš proporcionalni udio CAM i porez na imovinu za nekretninu).
Možete zatražiti stanodavca za zakup CAM Stop, što znači da plaćate samo povećanje CAM troškova i poreza na imovinu iznad početne godine zakupa (često se naziva "osnovna godina").
Dok stanodavac može povećati vašu osnovnu cijenu najma, potrebno je mnogo "misterijske naknade" iz najma. Alternativno, zatražite kapu na CAM-u tako da se ne može povećati za više od određene pregovaračke postotke.
6. Jesam li pročitao definiciju CAM-a?
Ovo je vjerojatno jedan od najvažnijih zbunjujućih dijelova zakupa i bit ćete iznenađeni koliko plaćate. Provjerite da ne plaćate za stvari koje se odnose na marketinške napore vlasnika ili zakonske naknade povezane s pregovaranjem o drugim najmovima.
Ostale stvari koje biste možda željeli štrajkati su sve administrativne naknade od više od 3%, plaćanje naknada za zaposlenike stanodavca, troškovi izgradnje ostalih jedinica zakupa.
Pročitajte više o pregovaranju o uvjetima za CAM.
7. Koja je moja odgovornost za kapitalne izdatke?
" Kapitalni izdaci " kada se koriste u komercijalnom zakupu obično se odnose na velike strukturne izdatke, tj. Krov, temelj, HVAC (grijanje, ventilacija, klima uređaj) i druge velike popravke / zamjene.
Ono što je "standardno" razlikuje se od grada do grada i od imovine do imovine, ali obično savjetujem klijentima da ne potpišu zakup kojim bi stanaru prebacili teret tih popravaka ili zamjenskih troškova. Ako vaš stanodavac zahtijeva da platite za te troškove, postoje kompromisi.
Na primjer, ako zakup kaže da ste odgovorni za popravak i zamjenu HVAC-a, predložite stanodavcu da "štedi" i da je vaša obveza popravka ograničena na ugovor o održavanju, možda dva puta godišnje, i da ste vi odgovorni za sve opće popravke do određenog godišnjeg maksimalnog iznosa.
8. Je li zakup dodijeljen ?
Provjerite da li stanodavac ima pravo raskinuti zakup u slučaju da zatražite zadatak; odnosno da netko drugi preuzme zakup ako prodajete posao. Vaša je lokacija za mnoge tvrtke veliki dio njegove vrijednosti.
Ako stanodavac ima pravo raskinuti zakup kada zatražite zadatak, to bi moglo ubiti vašu prodaju. Zamolite od iznajmljivača ukloniti ovu odredbu ili dopustiti da bude izmijenjena tako da se ne primjenjuje u slučaju prodaje vaše tvrtke. Shvatite da će stanodavac i dalje željeti pravo odbiti zadatak ako novi stanar nije financijski prihvatljiv.
9. Hoće li mi trebati osobno jamstvo ?
Ako se možete otići s potpisivanjem zakupnine bez osobne garancije, izuzetno ste sretni. Većina stanodavaca ovih dana neće se prijaviti osim ako osobno ne jamčite zakup. Ali jamstava se mogu prevesti.
Razmislite o pružanju jamstva samo za dio razdoblja najma, recimo pola. Ili pregovarati za jamstvo koje traje samo 6 do 12 mjeseci nakon što prestanete raditi, a ne preostali dio zakupa.
10. Jesam li realan?
Ako vaš zakup čini 3% veće imovine, stanodavac će biti veće vjerojatnije da će pregovarati s vama nego ako vaš prostor iznosi 25% ili više. Da biste uistinu razumjeli koje su stavke važne za pregovaranje, razmislite o angažiranju odvjetnika da pregleda dokument i pomogne vam u pregovorima.
Vaš najam može se činiti nevjerojatno jednostranim i opterećenim, ali postoje neki vrlo dobri razlozi za mnoge od tih odredbi, a odvjetnik vam može pomoći da odlučite kada ćete rezati i trčati, a kada je rizik vrijedan.
Za više informacija
Pronalaženje i davanje u zakup poslovnom mjestu