Pregled onoga što treba obratiti pažnju na IRS-ove nove popravke
Ako određeni popravak poboljšava opremu, vraća imovinu u svoje normalno stanje ili prilagođava imovinu novoj ili različitoj upotrebi, tada se trošak kapitalizira i amortizira tijekom nekoliko godina.
Troškovi popravka i održavanja koji ne spadaju u kategorije poboljšanja, restauracije ili prilagodbe mogu se u cijelosti oduzeti u godini kada je plaćen trošak.
Osnove
"Ako popravljate stvari, možete je oduzimati", kaže Steve Nelson, ovlašteni javni računovođa koji je opširno opisao o odbacivanju popravaka na blogu Evergreen Small Business i napisao je ažuriranu e-knjigu pripremu obrasca 3115 za Novi materijalni propisi o imovini .
"Ako vam je ono što čini je poboljšanje, obnova ili prilagodba", kaže Nelson, "nova pravila kažu da ćemo vas iskoristiti i zanemariti, osim ako to nije takav iznos da je mali krumpir."
Rutinske popravke i održavanje koje se odmah mogu odvojiti
"Općenito, možete odbiti iznos plaćene za popravke i održavanje materijalnoj imovini ukoliko plaćeni iznosi ne moraju biti kapitalizirani". (IRS.gov, Publikacija 535, Poslovni rashodi, poglavlje 7, odjeljak o troškovima popravka i održavanja.)
Određivanjem onoga što možemo odbiti u smislu onoga što nam nije potrebno kapitalizirati, to nas tjera da postavimo pitanje: treba li taj trošak kapitalizirati? Ako nije, možemo je oduzimati.
U drugom dijelu publikacije 535, IRS razjašnjava razliku između održavanja i popravaka:
Troškovi popravaka ili poboljšanja nekretnina koji se koriste u vašoj trgovini ili poslovanju su ili odbitni ili kapitalni rashodi. Rutinsko održavanje koje održava vašu imovinu u uobičajenom učinkovito operativnom stanju, ali to ne značajno povećava vrijednost ili značajno produljuje korisne vijek trajanja imovine, može se odbiti u godini kada je nastala, inače se trošak mora kapitalizirati i amortizirati. " (IRS.gov, Publikacija 535, Poslovni rashodi, poglavlje 11, odjeljak o popravcima.)
Imajte na umu da ovdje IRS definira ono što oni znače rutinskim održavanjem. Rutinsko održavanje, kaže IRS, "čuva vašu nekretninu u uobičajenom učinkovito operativnom stanju." Primjer bi mijenjanja ulja na automobilu. Promjena ulja drži automobil radi normalno i učinkovito, ali ne značajno produljuje vijek trajanja automobila. Zamjena prijenosa ili motora, međutim, znatno produljuje vijek trajanja auta, pa bi to bilo više kao popravak koji treba kapitalizirati.
Kapitaliziranje popravaka i održavanja: test "BRA"
Troškovi popravaka i održavanja koji poboljšavaju imovinu ili ga vraćaju u radno stanje ili prilagode imovinu novoj upotrebi moraju se kapitalizirati i amortizirati tijekom nekoliko godina. To se može lako zapamtiti ako se koristi BRA test, mnemonički skovao Tony Nitti.
B etterments su popravci koji čine nešto bolje nego prije. Naime, popravci spadaju u kategoriju poboljšanja ako:
- Popravite nedostatak koji je postojao prije nego što ste kupili nekretninu
- Popravite pogrešku koja se dogodila dok je nekretnina bila napravljena
- Povećati ili proširiti svojstvo tako da ima više kapaciteta, ili
- Očekuje se da će povećati kvalitetu, snagu, učinkovitost ili produktivnost imovine
Više pojedinosti potražite u članku Što je poboljšanje? odjeljak Završnih propisa o opipljivim svojstvima Pitanja i odgovori.
Restauracije, kao što se može očekivati, su popravci koji vraćaju nešto u svoje normalno stanje. Učvršćivanje krova ili zamjena krova u cijelosti su dva primjera restauracije. Naime, popravci spadaju u kategoriju restauracija ako su popravci koji:
- Vraćanje pogoršane imovine na "uobičajeno učinkovito poslovno stanje"; ili
- Zamijenite glavnu komponentu ili značajan strukturni dio komada imovine; ili
- Obnoviti imovinu na novije stanje; ili
- Rezultat gubitka koji se može odbiti, prodaje ili zamjene ili gubitka gubitka za imovinu ili komponentu imovine.
Više pojedinosti potražite u odjeljku Što su iznosi za vraćanje jedinice u vlasništvo? odjeljak Završnih propisa o opipljivim svojstvima Pitanja i odgovori.
Daptations su popravci koji mijenjaju način korištenja imovine ili opreme.
Na primjer, pretpostavimo da vlasnik zgrade pretvori tvornicu u izložbeni prostor. Kako se zgrada koristi, mijenja se od proizvodnje do maloprodajne prodaje. Budući da je porezni obveznik promijenio način na koji koristi nekretninu, svi popravci koji se odnose na prilagodbu imovine kapitaliziraju se.
Naime, IRS kaže da je trošak prilagodbe: "Naplaćuje se iznos za prilagodbu jedinice imovine na novu ili različitu upotrebu ako prilagodba nije u skladu s vašom uobičajenom uporabom jedinice imovine u trenutku kada ste ga prvotno stavili u službu "(od onoga što prilagođava jedinicu nekretnine na novu ili drugačiju uporabu u odjeljku Završne odredbe opipljivih svojstava Q & A).
Prečaci: Tri Safe Harbor pravila
Opće pravilo je da se troškovi popravaka i održavanja moraju kapitalizirati i amortizirati. Postoje iznimke od ovog općeg pravila. Zapravo, postoje tri iznimke, koje IRS zove sigurnim lukama. Ali čak i uz sigurnu luku ne može se samo otpisati trošak. IRS očekuje od poreznih obveznika da daju formalni izbor (nazvan "izbor") tako što pristupe izjavama o izboru na svoje porezne prijave.
$ 2.500 Safe Harbor Izbor za male porezne obveznike.
Osoba ili tvrtka mogu odmah oduzeti troškove popravka i održavanja ako je trošak 2.500 USD (ili manje) po stavci ili fakturi . Poslovanje s "primjenjivim financijskim izvještajima", međutim, ima sigurnu luku u iznosu od 5.000 USD. Ovo ograničenje od 2.500 USD stupit će na snagu za poreznu godinu 2016. godine.
Za porezne godine 2014. i 2015. godine granica je iznosila 500 USD. Pogledajte Obavijest 2015.-82., Povećanje minimalne granice ograničenja bez ograničenja za porezne obveznike bez primjenjive financijske izjave (pdf), na web stranicama IRS-a za pojedinosti o ovoj promjeni. Za više pojedinosti o ovoj odredbi pogledajte Odjel za izbore de minimis sigurnih luka u vezi pitanja i odgovora na web stranicama IRS-a.
Sigurna luka za male porezne obveznike
Popravci se mogu odbiti odmah ako je ukupni iznos uplaćen za popravke i održavanje na imovini manji ili jednak 10.000 dolara ili 2 posto neprilagođene baze imovine, ovisno o tome koji je iznos manji . Sigurna luka je dostupna samo za tvrtke s prihodima ispod 10 milijuna dolara, a imovina koja se popravlja ima neusklađenost ispod milijun dolara. Više pojedinosti o ovoj odredbi potražite u odjeljku Pitanja i odgovori na web stranicama IRS-a za sigurne luke u malom poreznom obvezniku.
Sigurna luka za redovito održavanje
Ako se popravci sastoje od redovitog održavanja, troškovi popravka mogu se odmah oduzeti. To su tipovi popravaka koji se redovito događaju.
IRS je to napisao u pojedinosti. Za rutinsko održavanje da se odmah može odbiti, IRS želi da trošak zadovoljava sva četiri sljedeća kriterija:
- Popravci su redovito ponavljajuće aktivnosti tipa koje biste očekivali da će izvršiti;
- Popravci su rezultat trošenja i suzbijanja korištenja u trgovini ili poslovanju;
- Popravci su potrebni kako bi se nekretnina mogla učinkovito raditi u normalnim uvjetima;
- I potpuno se očekuje da će popravci morati biti izvedeni ili:
- Više od jednom tijekom desetogodišnjeg razdoblja (za zgrade i građevine vezane uz zgrade), ili
- Više od jedanput tijekom života klase imovine (za imovinu koja nije zgrade).
(Klasični život se odnosi na broj godina tijekom kojih IRS očekuje da amortiziramo imovinu, što je navedeno u publikaciji 946, Kako se amortizira imovina , a posebno dio klase imovine u poglavlju 4 i Dodatku B.) - iz Safe Harbor for Odjel za rutinsko održavanje pitanja i odgovora na web stranici IRS-a. Riječ opreza: rutinska održavanja sigurne luke ne primjenjuju se za troškove koji spadaju pod kategoriju poboljšanja.
Djelomična dispozicija
Pretpostavimo da stanodavac zamjenjuje krov na najamninu. Razmislimo o ovoj situaciji. Kada je imovina bila smještena u službu kao najam, trošak imovine podijeljen je na dva dijela: zemljište i zgradu. Zemljište je nenamjerno sredstvo. Trošak zgrade kapitaliziran je i amortizirao se tijekom razdoblja (27,5 godina za stambene nekretnine ili 39 godina za komercijalne nekretnine). Stoga je trošak starog krova uključen u trošak zgrade i vremenom se amortizira.
Sada je stanodavac zamijenio krov. Ova vrsta restauracije treba kapitalizirati i amortizirati (preko 27,5 godina ili 39 godina, ako je primjenjivo). Tako sada stanodavac ima dva sredstva koja se amortiziraju: originalna zgrada i novi krov. No, stari krov je uključen u zgradu. Na neki način, stanodavac je deprecirao imovinu (stari krov) koji više ne postoji. U ovom scenariju, IRS omogućuje stanodavcu da djelomično raspolaže. U osnovi, stanodavac može otpisati troškove starog krova (tako ukloniti taj dio troška iz rasporeda amortizacije zgrade).
Koja je korist? Ovo dobiva odmah odbitak za stari krov, koji nadoknađuje negativan utjecaj novog krova tijekom nekoliko godina. I to uklanja stari krov (njegov povijesni trošak i akumuliranu amortizaciju) poreznog obveznika. Dodatni bonus: "Nema povlačenja deprecijacije jer nije bilo prodaje ili razmjene", kaže Phil Zaman, direktor u Nacionalnom poreznom uredu CBIZ. Tako djelomične dispozicije rezultiraju manjom akumuliranom amortizacijom kako bi se vratio ako imovina bude prodana u budućnosti.
Što trebate gledati
Kako bismo ispravno odredili što se može oduzeti i što treba kapitalizirati, pregledavamo koji je trošak, koliko košta i kako se trošak odnosi na imovinu koja se popravlja ili održava. "Moramo paziti ne samo napisati stvari", kaže Nelson, "Ovi materijalni propisi o imovini su rekli, moramo stvarno promatrati ove troškove." Pa kako ćemo stvarno gledati ove troškove?
Za svaki trošak popravka ili održavanja:
- Pregledajte račun za trošak
- Koji je trošak? Primijenite BRA test: je li trošak bolji, restauracija ili prilagodba?
- Koliko je trošak?
- Je li svaka stavka na fakturi jednaka ili manja od 2.500 USD? Je li ukupna faktura jednaka ili manja od 2.500 USD? Ako je tako, razmislite o korištenju de minimis sigurne luke.
- Je li iznos jednak ili manji od 10.000 USD? Jednako ili manje od 2 posto neprilagođene baze imovine koja se popravlja? Ako je tako, razmotrite korištenje sigurnih luka za male porezne obveznike.
- Kakva je priroda popravka? Je li popravak očekivani i neophodni dio održavanja imovine u uobičajeno učinkovitom stanju rada? Ako je tako, razmislite o korištenju sigurne luke za redovito održavanje.
- Razmotrite može li se zapisati "djelomična dispozicija".
- Kapitalizirati sve troškove po potrebi i postaviti raspored amortizacije za otpis troškova popravka.
Resursi za kopanje dublje u popravke i održavanje odbitaka:
- In-Depth Look: IRS završava regs na raspolaganju opipljivim depreciable imovine (Parker porezne objave, 8. rujna 2014).
- Obavijest 2015-82 (IRS.gov, pdf), koja je promijenila de minimis sigurnu luku od $ 500 do $ 2,500; sažeto u IR-2015-133: Za mala poduzeća: IRS podiže opipljivi Prag o trošenju nekretnina na 2.500 dolara; Pojednostavljuje pohranu i evidenciju (IRS.gov, 24. studenog 2015.).
- Materijalni propisi o nekretninama - često postavljana pitanja (IRS.gov, 13. ožujka 2015.).
- Odluka riznice 9636: Smjernice za odbitak i kapitalizaciju izdataka vezanih uz materijalnu imovinu (IRS.gov, datum stupanja na snagu 19. rujna 2013.).
- Postupak prihoda od 2015-20 (IRS.gov, pdf); sažeto u IR-2015-29: IRS olakšava primjenu pravilnika za popravke do 2014. i budućih godina (IRS.gov, 13. veljače 2015.).
- Materijalni propisi o imovini - Smjernice za popravak i resurse (AICPA.org)
- Provođenje novih opipljivih propisa o vlasništvu ( časopis za računovodstvo , 31. siječnja 2014.).
- Rutinsko održavanje sigurne luke u skladu s novim propisima o popravljanju IRS-a (Nolo.com)
- Mali porezni obveznik za sigurnu luku za popravke i održavanje (Nolo.com)
- Zahtjev vlasnika zemljišta prema Pravilniku o popravljanju IRS-a (Nolo.com)