Iskoristiti je korištenje različitih financijskih instrumenata ili posuđenih sredstava za kupnju i / ili povećanje potencijalnog povrata ulaganja - termin se koristi na Wall Streetu i na tržištu nekretnina na Main Streetu.
Najlakši primjer za nekretnine je hipoteka, gdje koristite vlastiti novac kako biste iskoristili kupnju. U većini slučajeva, 20% uplatu (i dobra kreditna povijest) dobiva vam 100% nekretnine i kuću koju želite , Neki programi hipoteka možda čak i omogućuju vam da smanjite.
Ako ste investitor za nekretnine , možda ćete djelovati u okviru partnerstva, a partneri mogu staviti sve novce ili prodavači mogu biti spremni financirati dio nabavne cijene nekretnine koju prodaju. Svi su primjeri poluge
Primjer iskorištavanja
Pretpostavimo da ste tražili kuću u velikom susjedstvu. Pronađujete 2 nekretnine: kuću od 500.000 dolara za koju će vam trebati hipoteku, i kuću od 100.000 dolara koju možete izravno kupiti.
Scenarij 1: Krenite naprijed s kućom od 500.000 dolara, bankom, a oni će vam dati hipoteku od 400.000 dolara ako odložite 100.000 dolara ili 20%. Pretpostavljajući da se nekretnine na ovom području povećuju možda 5% godišnje, za 12 mjeseci investicija je vrijedna 525.000 dolara.
Scenarij 2: Kupite kuću od 100.000 dolara izravno, nema hipoteke i ništa ne dugujete nikome. Ako tržište nekretnina poveća 5% godišnje, za 12 mjeseci ulaganje vrijedi 105.000 USD.
U scenariju 1 utjecaj je djelovao u vašu korist, povećavajući vrijednost vaše investicije u nekretnine. No, ako bi se cijene nekretnina smanjile za 5% u toj prvoj godini, Scenarij 1 bi izgubio 25.000 dolara. Scenarij 2 mogao je vidjeti pad od samo 5.000 dolara.
Stvari koje treba izbjegavati u korištenju ulaganja u nekretnine
Pravilno iskoristeno, utjecaj na nekretnine može biti učinkovit alat za ulaganja u nekretnine da povećaju povrat ulaganja. Ključ je izbjeći donošenje odluka bez odgovarajućeg razmatranja područja rizika u poluge. Izbjegavajte ove visoko rizične ponašanja i imate daleko veće šanse za ostvarivanje uspjeha u korištenju poluge nekretnina.
01 - Brojanje na visokim razinama uvažavanja
Čak i ako imovina procjenjuje stopu od 12% do 20% već nekoliko godina, računajući da se ta stopa nastavlja, iznimno je riskantan prijedlog. To može uzrokovati da se nadoknadite za svojstva, očekujući da ostvarite razlike u prodaji od uvažavanja. Ako se to ne dogodi, imate gubitak ili još gore.
Kada planirate svoju investicijsku investicijsku investiciju gledati, barem, u tri scenarija: najbolje; najgori; i najvjerojatnije.
02 - Završetak s prevelikom plaćanjem
To može izgledati kao velika investicija za upravljanje nekretninom uz vrlo malu predujam. Gledate brojeve i vidite stvarno visok povrat ulaganja zbog svoje male gotovinske izdatke.
Problem je veća plaćanja koja dolaze s većim utjecajem. Ako je to hipoteka, na primjer, možete računati na plaćanje mjesečnih isplata, a što više ste posudili, veća je mjesečna isplata.
Ako tržište omekša ili vaša imovina doživljava više nego što se očekivalo natječaj ili kreditni gubici, mogli biste se naći u mogućnosti zadržati one veće hipoteke plaćanja koja se činilo dobro na početku. Ako ne možete napraviti mjesečnice, vaša investicija je u opasnosti.
03 - Dopuštanje dobrog financiranja u lošem kupovanju
Mnogi su ulagači preplatili za imovinu jer su pronašli nirvanu u visokom položaju financiranja. Izrečeno drugačije, samo zato što možete dobiti imovinu s vrlo malo novčanog izdatka ne znači da je to dobar kup. Pogledajte vrijednost imovine u kontekstu aktualnih i očekivanih tržišnih trendova. Pronađite "usporedive" ili druge slične značajke. Za što su prodali? Što se prodaje na tom području?
Ako je imovina precijenjena, uvažavanje će biti minimalno ili još gore, biti nepostojeće. I jao tebi ako se tržište neko vrijeme vrati. Vaša precijenjena nekretnina bit će značajan povlačenje i nećete ga moći iskrcati bez gubitka.
04 - Zaboravljam da je novčani tok kralj
Ako se samo jedan od tih "ne" ponašanja drži u vašem umu, to je onaj koji biste trebali pažljivo razmotriti. Pogreške u presudi u jednoj ili više drugih elemenata ovdje mogu se previdjeti ako imate tu veliku stvar - odličan novčani tok .
Ako vaš prihod od najma, umanjen za troškove i troškove vašeg hipoteka, svakog mjeseca stavlja lijep povrat novca u vaš džep, tada činjenica da nekretnina nije dobila vrijednost ove godine neće biti jednako zabrinuta za neki događaj. Ali ako su sve vaše investicije u nekretnine spustile, imate puno tople vode.