Ali stvarnost je da vaša dobit od prodaje vašeg primarnog mjesta stanovanja vjerojatno će biti prilično mala - ako se oni uopće zbivaju.
Nekretnine aprecijacija i inflacija
Prva stvar koju treba razmotriti je uvažavanje doma u kontekstu inflacije.
Možda ćete se iznenaditi kada shvatite da se aprecijacija vašeg doma može nadomjestiti inflacijom. To je osobito istinito ako ne živite na vrućem tržištu nekretnina. Čujemo dramatične priče o uvažavanju u nekim područjima zemlje, ali većina ljudi kupuje kuće u područjima gdje godišnja aprecijacija vjerojatno neće znatno pobijediti inflaciju.
U rujnu 2007., prema Federal Reserve Bank of St. Louis, medijana prodajna cijena za nove domove prodane u SAD-u iznosila je 240.300 dolara. U rujnu 2017. taj je broj iznosio 319.700 dolara. Međutim, kada pokrenete neke brojeve pomoću US Inflacije kalkulator, neki od toga uvažavanje nestaje. Umjesto da gleda 79.400 dolara za uvažavanje, stvarna vrijednost te priznanja bliža je 33.648 dolara.
To još uvijek ne čini previše lošim. Uostalom, vrijednost vašeg doma povećana je za više od 30.000 USD. Ali ne zaboravimo na troškove.
Posjedovanje doma dolazi s dodatnim troškovima
Dalje, morate oduzeti troškove homeownershipa od svojih dobitaka.
Recimo da imate hipoteku za 250.000 dolara uz kamatnu stopu od 3,92 posto. Tijekom 30 godina, prema Googleovu hipotekom, plaćate 175.533 dolara u interesu. Čak i ako vaš dom cijeniti inflacijska prilagodba od 30.000 dolara svakih 10 godina (ukupno 90.000 dolara), to još uvijek nije dovoljno za nadoknadu interesa koje plaćate na zajam.
A kamate koje plaćate nisu jedini troškovi s kojima se suočavate. Zapamtite da plaćate porez na imovinu u većini država. Kalkulator hipotekarnih kredita studentovog zajma uključuje obračun poreza na imovinu. Ako je vaš porez na imovinu 1,5 posto godišnje, možete vidjeti ukupnu poreznu uplatu od 117.000 USD tijekom 30 godina. A to ne podrazumijeva povećanje poreza na imovinu - budući da vaš dom cijenjen u vrijednosti, pa vaši porezi na imovinu.
Istina je da možete odbiti neke svoje troškove na poreznu prijavu, no odbitak nema istu vrijednost kao kredit. Može smanjiti svoje prihode i poreznu obvezu, ali ne na dolar za dolar. Pored toga, prema poreznoj zakladi, samo oko 30 posto kućanstava raspoređuje. Ako niste među onima koji navedu, nećete vidjeti nikakve porezne olakšice vezane uz vašu hipoteku.
Ostali troškovi koji se odnose na homeownership uključuju održavanje i popravke, kao i osiguravajuće kuće. Možda ćete morati platiti i osiguranje hipoteke ako je vaš predujam manji od 20 posto. Kada dođete do desetljeća ovih troškova, dodao vam svoje porezne kamate i poreze na imovinu, šanse za čak i razbijanje čak su prilično male - čak i ako vaš dom cijenimo u vrijednosti tijekom vremena.
Što ako završite s neočekivanim prodajom?
Volimo misliti da će tržište nekretnina uvijek ići gore. Međutim, kako smo vidjeli između 2007. I 2009. Godine, nekretnine mogu formirati mjehur kao i svaka druga imovina. Raspršivanje mjehura nekretnina stvorilo je situaciju u kojoj su tisuće ljudi izgubile mnogo novca. Ako možete roniti pad cijena, nećete izgubiti toliko.
Međutim, ako ste prisiljeni prodati za vrijeme nesreće na tržištu nekretnina, ne možete mnogo učiniti kako biste spasili situaciju. Možete završiti gubitkom novca u vašem domu, na vrhu onoga što ste već platili u kamatama, porezima i drugim troškovima.
Što o iznajmljivanju?
Naravno, kao nesavršena investicija kao i kupnja, moguće je istaknuti da iznajmljivanje možda nije rješenje. Uostalom, kada izvršite plaćanja hipotekom, barem gradite kapital u svom domu.
Kada iznajmite, pomažete vašem stanodavcu izgraditi ravnopravnost.
Međutim, to ne znači da se najam treba izbjegavati pod svaku cijenu. Ovisno o vašem tržištu, iznajmljivanje može biti dobar izbor, čak i ako to znači da ne gradite kapital.
To je osobito istinito Ako živite na području s visokim cijenama kuće, a možete iznajmiti manje od mjesečnih agregiranih troškova hipoteke, održavanja i drugih troškova. Ne samo da štedite novac mjesečno, ali možete uložiti razliku na tržište i potencijalno ostvariti veću zahvalnost nego što ste stekli iz svog domaćeg ulaganja.
Od studenog 2007. do studenog 2017., S & P 500 imao je godišnji povrat od 9,672 posto, prilagođen inflaciji. Pretpostavimo da bi vam to koštalo $ 1100 mjesečno za vlastiti dom za vrijeme tog razdoblja, ali umjesto toga živjeli ste u stanu s mjesečnim iznajmljenim iznosom od 700 USD. Ako ste uložili razinu od 400 dolara između iznajmljivanja i kupnje svakog mjeseca tijekom tih 10 godina, vrijednost ulaganja iznosila bi 83.587,81 USD.
Tu je i činjenica da iznajmljivanje znači da ne izgubite gomilu novca ako ste prisiljeni prodati svoj dom tijekom recesije. S druge strane, ako uspijete ostati u svom domu i voziti se na tržišnim događajima i padu nekretnina, možete izgraditi dovoljno kapitala u svom domu da se može koristiti tijekom umirovljenja. Čak i ako se samo razbijete (ili čak i ako izgubite ukupno) kod kuće, to može biti vozilo s prisilnim uštedama koje vam može pružiti veliku količinu kapitala kada prodajete.
Također može biti mjesto za život bez plaćanja godišnjeg odlaska u mirovinu (možda ćete ipak trebati platiti porez na imovinu) ili možete upotrijebiti obrnuti hipoteku za pristup kapitalu kako biste zatvorili prihod od umirovljenja. Te opcije nećete vidjeti kada unajmite.
Kada Kupujete kuću je ulaganje
Umjesto gledanja primarnog boravka kao ulaganja, razmislite o drugim razlozima za kupnju. Možda želite mjesto za zvanje vlastitog, graditi pravednost i staviti korijene u zajednicu. To su svi dobri razlozi za kupnju! Nasuprot tome, ako mislite da ćete imati mobilni stil života, to može imati više smisla za iznajmljivanje, čak i ako ne gradite kapital. Sve dok izrađujete druge odredbe za planiranje za svoju budućnost, iznajmljivanje može biti izvediv izbor, ovisno o lokalnom tržištu i vašim dugoročnim ciljevima života.
Konačno, ako želite pretvoriti svoj dom u istinsku investiciju, morate učiniti nešto drugo osim živjeti u njemu. Iznajmljivanje nakon što se premjestite ili ga upotrijebite kako biste zaradili novac putem Airbnb-a može biti način da se zapravo vidi povrat na kupnju vašeg doma.
Ali ako samo živite ovdje, nemojte računati na nju pružajući velike investicije.